Сообщений в теме: 131

[Byaka]

Кстати, читала на прошлой неделе в Ъ-Деньги статью. Довольно любопытно.

Конец ЖЭКа
Жилищный кодекс, введенный 1 марта прошлого года, предоставляет собственникам помещений в многоквартирных жилых домах возможность управлять домом самостоятельно, в том числе путем выбора управляющей компании. Определиться необходимо до 1 января 2007 года. В ином случае местная администрация сама назначит управляющую компанию на основании проведенного конкурса.


На распутье
Жилищный кодекс предлагает выбрать одно из трех: управление непосредственно жильцами через общее собрание собственников, посредством выбранной управляющей компании (УК) или через товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Важно понять, какой способ обеспечит благоприятные и безопасные условия проживания граждан. Непосредственное управление жилым домом собственниками помещений -- способ самый простой в теории, но трудноосуществимый на практике. Он более или менее приемлем для небольших домов, и чем меньше жильцов, тем реалистичнее эта идея. Но если в доме 300 квартир, каким образом учесть личные интересы каждого владельца? Для принятия каждого решения, касающегося управления общим имуществом в жилом доме, необходимо будет созывать общее собрание жильцов, которое правомочно в случае, если на нем присутствуют не менее 50% всех собственников помещений дома. Каждый жилец заключит договор с ресурсоснабжающими организациями, но кто будет подписывать жизненно важные для дома документы, такие как договоры на мелкие ремонтные работы в подъезде или на крыше? В принципе собственники могут оформить доверенность на самого инициативного жильца, который будет договариваться с соответствующими организациями, подписывать договоры, ежегодно разрабатывать смету доходов и расходов. То есть ему нужно разбираться в строительстве, бухгалтерии и желательно в юриспруденции либо иметь помощников-специалистов среди жильцов, чтобы надлежащим образом обеспечивать текущую деятельность жилого дома. На практике понятно, что найти такого грамотного и инициативного добровольца будет очень непросто.
Возникает и финансовый вопрос, решить который проблематично без юридического лица: где и как накапливать средства на общее дело -- текущий ремонт, расчет с обслуживающим персоналом (дворники, уборщицы, слесари, плотники и т. д.) -- с отчислением соответствующих налогов? Но и это возможно через открытие счета в банке на одного из жильцов -- того самого, инициативного.
Таким образом, самостоятельное управление жилым домом возможно при наличии грамотной инициативной группы среди жильцов, их сплоченности и дружелюбного настроя, а также времени и желания действовать ради общего дела.
Но, глядя правде в глаза, надо заметить, что такой набор для многоквартирного жилого дома в мегаполисе -- большая редкость.

Управком
Гораздо проще выбрать управляющую компанию (УК), которая за определенную плату возьмет на себя обязанности по обслуживанию дома. Это будет более затратно -- надо платить за эти услуги, и не двум-трем добровольцам, проживающим в доме и заинтересованным в его благополучии, а юридическому лицу-посреднику.
Сейчас управляющих государственных компаний гораздо больше, чем частных. Чаще всего это привычные ДЕЗы, с работой которых знаком по собственному опыту каждый. Частные компании не стремятся в этот бизнес, их сдерживают отсутствие опыта, недостаточность собственного капитала и сложности этого вида деятельности. Между тем в сфере ЖКХ крутятся большие деньги. По данным министра регионального развития Владимира Яковлева, доля жилищно-коммунального сектора в общем объеме основных фондов страны -- более 26%, в стоимостном выражении это 8 трлн рублей. В то же время, по его словам, доля убыточных муниципальных предприятий в секторе ЖКХ составляет более 50%.
Так или иначе, управляющая компания должна решить сложную задачу. Нужно удержаться на плаву -- добиться положительных финансовых результатов. При этом повышать цены на услуги практически невозможно, поскольку это приведет к конфликтам с жителями обслуживаемых домов и настроит против УК как местные органы власти, так и федеральные (в частности, ФАС). Можно, конечно, участвовать в государственных и муниципальных программах, чтобы получать финансовую помощь из бюджетов различных уровней, но для этого нужно уметь лоббировать свои интересы. Для привлечения частных инвесторов в этот бизнес необходимы прежде всего работающая детальная законодательная база, отработанный механизм установления тарифов и взимания платежей. Надежда возлагается на закон о финансовом оздоровлении предприятий ЖКХ, проект которого подготавливается.
Выбрав способ управления через УК, жильцы вправе затребовать годовую смету расходов и доходов, расчет платежей и, конечно, ознакомиться с договором. То есть у них будет возможность детально разобраться в назначенных платежах и в том, в каких случаях правомочно их повышение. При этом не рекомендуется заключать договор сразу на длительный срок: надо проверить, как все работает. Для начала хватит одного года.


ТСЖ
Управление через ТСЖ во многих случаях наиболее приемлемо для жильцов. В настоящий момент в Москве ТСЖ созданы в 4% домов, причем только 1% относится к старому жилому фонду (данные директора фонда "Институт экономики города" Сергея Сиваева).
Создание ТСЖ для домов-новостроек является правилом, определяемым соответствующим пунктом в контракте на покупку квартиры. ТСЖ обычно создается застройщиком и инвестором еще на стадии оформления квартир в собственность жителей. Ведь основная цель застройщика -- благополучно сдать дом госкомиссии и передать его на баланс управляющей компании. Своя же УК может закрыть глаза на некоторые строительные дефекты и недоделки. Таким образом, дом благополучно принимается на баланс и заселяется.
Жилищный кодекс предоставил право создавать ТСЖ и жильцам, еще не оформившим права собственности, но на практике здесь возникает множество препятствий, поэтому лучше все-таки отдать решение этого вопроса застройщику (инвестору). Что дальше? А дальше все в ваших руках -- внимательно ознакомьтесь с уставом ТСЖ и при необходимости внесите изменения.
Если ТСЖ не создано, это можно сделать самим на следующих условиях. Решение по ТСЖ в многоквартирном доме принимается путем голосования, причем собственники помещений голосуют метрами. То есть голос владельца квартиры большей площади будет весомее, чем у хозяина меньшей, пропорционально разнице в квадратных метрах. Если доля голосов "за" превысит 50%, создание ТСЖ правомочно.
В случае, если квартира является муниципальной и предоставлена по договору найма, создавать ТСЖ и принимать решения будет соответствующий орган власти, представляющий интересы города, так как именно город является собственником таких квартир.
Целями создания ТСЖ являются: совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого имущества, владение, пользование и распоряжение (в установленных пределах) этим имуществом. Данная деятельность осуществляется ТСЖ при наличии полномочий от собственников помещений, которые предоставляются в момент его создания.
ТСЖ -- некоммерческая организация, которая создается не для получения прибыли и обладает специальной правоспособностью: оно вправе заниматься только деятельностью, предусмотренной уставом. То есть нужно внимательно отнестись к видам деятельности, перечисленным в уставе: полностью раскрыть термин "обеспечение эксплуатации общего имущества", который не регламентирован законодательством, и отразить как можно больше видов деятельности, связанной с содержанием, обслуживанием и ремонтом жилого фонда. Ведь сделка, совершенная товариществом не в соответствии с целями его деятельности, может быть признана судом недействительной как выходящая за пределы правоспособности юридического лица. Второе, на что нужно обратить внимание,-- кто принимает важные для жизнедеятельности дома и вашего кошелька решения. В ТСЖ два органа управления -- общее собрание членов товарищества и правление. При принятии того или иного решения общим собранием собственников с вами обязательно посоветуются. В законе закреплено, что важные вопросы (например, связанные с распоряжением общим имуществом или ежегодное утверждение сметы расходов) решаются общим собранием собственников помещений в жилом доме.
Смета расходов и доходов (средства на содержание и ремонт общего имущества, капитальный ремонт и реконструкцию жилого дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, расходы на другие цели) составляется ежегодно на основании предложений ТСЖ, в которых указываются необходимый объем работ, срок их начала, сроки возмещения расходов. На основе годовой сметы товарищество рассчитывает размеры платежей и взносов для каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности.
Собственники помещений в многоквартирном жилом доме обязаны нести следующие расходы: содержание и ремонт жилого помещения (сюда прибавляется оплата услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме), оплата коммунальных услуг (свет, газ, отопление, водоснабжение).
Коммунальные услуги оплачиваются по фиксированным тарифам согласно показаниям приборов учета, а при их отсутствии по нормативам потребления коммунальных услуг. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения прежде всего определяется объемом этих работ и услуг, а также расходами на капитальный ремонт многоквартирного дома. Пока такой ремонт в столице осуществляется за счет бюджета города, хотя, согласно Жилищному кодексу, капитальный ремонт должны оплачивать собственники жилых и нежилых помещений. Объем услуг и работ по обеспечению надлежащего состояния общего имущества в многоквартирном доме, по восстановлению изношенных элементов дома и оборудования, по предохранению этих элементов и оборудования, а также придомовой территории от преждевременного износа установлен законодательством.
Кроме того, на федеральном уровне ежегодно устанавливаются стандарты предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержание и текущий ремонт жилого помещения, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение), которая по Москве на 2006 год составляет 40,8 руб. за метр общей площади жилья в месяц. Что касается капитального ремонта жилого помещения, то здесь цифра такая: 3,6 руб. за метр площади в месяц.
При выборе способа управления через ТСЖ стороной договоров управления выступает товарищество, которое и будет являться потребителем услуг. При непосредственном управлении собственниками потребителями всех видов услуг являются владельцы помещений, с ними напрямую заключаются договоры жилищно-коммунальных услуг.
Как следствие, в первом случае придется коллективно покрывать долги неплательщиков; кроме того, у жильцов отсутствует право воспользоваться законом "О защите прав потребителей", так как они таковыми не являются. Неплательщиков, как известно, у нас хватает. Причем, по статистике, злостными неплательщиками чаще всего являются люди среднего возраста, которые просто забывают вовремя заплатить. При этом пенсионеры, как правило, платят исправно.
При непосредственном управлении жильцы не тратятся на содержание структуры ТСЖ, не несут ответственности за неплательщиков, а также напрямую защищают свои права в суде на основе закона "О защите прав потребителей".
Семь раз подумайте, один раз решите, что выбрать. Здесь необходимо учесть много факторов, прежде всего техническое состояние общего имущества, контингент и управляемость жильцов, наличие инициативных групп. В случае, если выбор не сделан, ничего, по сути, не изменится -- свет и вода не пропадут. Просто управляющую компанию назначат сверху, но это вряд ли приведет к каким-либо существенным переменам к лучшему.
ДМИТРИЙ АВЕРИН, директор юридического департамента риэлтерской компании "Новое качество"

[ОрганиЗьМ]

С учётом вышенаписанного прошу всех ознакомиться:
http://www.nhouse.ru...w...pid=60193 - содержание собрания от 12.11.2006

[Suguby]

По вчерашнему собранию - решили таки провести заочное посписковое голосование.

По существу - ТСЖ/УК/каждый сам за себя - мнения как водится разделились. сколько людей - столько и мнений Агитировали за ТСЖ, под конец собрания пришла тётечка, говорила что она работает в ТСЖ "Наш дом" (блин, забыл с какой это дом, что-то по Юбилейной), что все рады, что она за 3.5 года работы сделала несколько ремонтов, гидроизоляцию крыши и т.п. все рады и плата за содержание 15 руб с метра (ср. с 17 руб от уез+берег). Тетенька вроде в теме - на все вопросы отвечала грамотно. и в принципе наверно согласна вести наш ТСЖ. Тех людей, которые достояли до конца (и меня) она сагетировала.

Но большинство народу таки за УК - проводили пробное голосование в толпе из ~50 человек - 30 за УК, 5 - за ТСЖ. Более детально узнаем из поспискового голосования.

Еще: Татьяна (техник нашего дома от Берега) сказала, что нужно определиться до 10 декабря - далее адсминистрация будет проводить какие-то тендеры и проч.

Распечатаю поквартирные спискиЮ, раздам по подьездно - ждите в гости опросников голосуют собственники, кол-во проживающих не учитывается.

С учётом вышенаписанного прошу всех ознакомиться:
http://www.nhouse.ru...w...pid=60193 - содержание собрания от 12.11.2006

А-а-а! Ты - первыйнах! И более точнее, респект.

[ОрганиЗьМ]

что-то по Юбилейной

По Колпакова, см. выше

Более детально узнаем из поспискового голосования.

Рекомендую к спискам приложить моё сообщение в ветке о собраниях, а то за УК многие потому, что не знают ситуации с ТСЖ. И сделать это голосование ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫМ, поскольку до 10-го декабря время ещё есть, а информацию лучше получить более полную.

Ты - первыйнах!

Я такой. :-)

[NAS]

Так в чем преимущество ТСЖ перед УК не считая возможной экономии 2 руб. с метра.

Да и еще, известно какой процент квартир у нас в собственности города?

[ОрганиЗьМ]

Так в чем преимущество ТСЖ перед УК не считая возможной экономии 2 руб. с метра

Теоретически более качественное обслуживание, "близость к народу". Плюс, возможное получение доходов от использования дома и придомовой территории в коммерческих целях, и расходование этих средств для уменьшения расходов собственников на обслуживание дома.

Ни процента, ни количества таких квартир мы не знаем... Знает один "Стройтекс".

[Chingis]

Выскажу свое мнение относительно ТСЖ. Скажу сразу – я против ТСЖ.

И я против ТСЖ. Тетка ТСЖ-агитатор вчера проговорилась, что мы на гарантии у Стройтэкса 5 лет! Думаю, стоит подождать. Не зная броду - не суйся в воду.

Итак, на форуме определилась группа лиц, призывающая с ТСЖ подождать "лет 5" (ровно столько дом находится на гарантии Стройтэкса): Chingis, Zmey, Iren, Skvr, NAS (еще определяется, но в целом поддерживает).

Сообщение отредактировал Chingis: 13 Ноябрь 2006 - 17:03

[ОрганиЗьМ]

мы на гарантии у Стройтэкса 5 лет!

ТСЖ оной не отменяет.

[ОрганиЗьМ]

:-( Такое сообщение накатал - и по новой надо :-(
Итак...

О цифрах - суммарная площадь квартир в нашем доме = 16326,5 м квадратных
Можем смело округлить эту цифру до 16000, так как какие-нибудь квартиры наверняка сделаны было меньше площадью и существенностью этого пренебрегать не стоит. То-есть на один рубль оплаты мы получем 16000 рублей в "бюджет" ТСЖ.
Далее, из этой цифры вычтем 25% (неплательщики и тому подобная фигня, возможное направление остатка суммы, если неплательщиков будет меньше - резервный фонд), получим 12000 рублей. Если я не прав в выборе процента, экономисты, поправьте, а то излишний оптимизм зачастую дороже обходится впоследствии. Тут, кстати, я не учитывал доли города, если она есть.

Помножим 12000 на, предположим, 15 (сумма оплаты за метр) и получим практически окончательную сумму в 180 000 рублей - ежемесячный бюджет ТСЖ.

Добавление - На вопрос интересующий Чингиза про возмещение средств по льготникам был получен ответ: возмещение идёт ежеквартально, а не ежемесячно, но всегда регулярно и в срок.
Можно ли вернуться из ТСЖ к полному обслуживанию любой организацией и как контролировать деятельность правления ТСЖ: "Ну как же? Вы помимо Правления ТСЖ должны избрать Ревизионную комиссию ТСЖ - она и ведет текущий мониторинг!
После того, как вы выбрали ТСЖ, можно будет его упразднить, перейти к УК, потом создать новое и т.д. - ограничений нет. Если сможете принять хоть какое-то решение.
50%+1 голос - а это ведь очень тяжело в новостройке :-(" (С) Sashko
Кстати, голосуем мы метрами, согласно законодательству... То-есть если проголосует за что-то одно большая часть трёшек и двушек - сможем легко преодолеть барьер в 50% и 1 голос

Теперь только осталось узнать сколько стоит обслуживание дома профильными организациями (немонопольными, там тарифы государство устанавливает) и, соответственно сколько можно денег выделить на зарплату правлению...

И ТОЛЬКО ИСХОДЯ ИЗ ЭТОГО решать надо оно нам или нет.

[Chingis]

ТСЖ оной не отменяет.

а почему тогда господа, основавшие ТСЖ в соседнем доме на лифт собирали из своих денег?

Добавление - На вопрос интересующий Чингиза про возмещение средств по льготникам был получен ответ: возмещение идёт ежеквартально, а не ежемесячно, но всегда регулярно и в срок.

Это тетенька так сказала. А как оно на самом деле - не знает никто. Может, мы им и нужны. чтобы дефициты эти покрывать. Так и будут пирамиды строить по привлечению новых клиентов. А потом грянет дефолт!
Я из-за этих ЖКХ-экспериментов зад свой морозить посреди зимы не собираюсь. А также за свой счет устанавливать разорванные морозом коммуникации и лазить с горелкой - растапливать лед в трубах. Пусть идет голосование. Пусть метрами.
Стройтэкс как проголосует своей долей - так и все вопросы отпадут.

[Sashko]

а почему тогда господа, основавшие ТСЖ в соседнем доме на лифт собирали из своих денег?

Гарантии могут быть совершенно разнообразные. Могут распространяться на механизмы, а могут не распространяться, только на само здание. И "свои" деньги могут быть разные. Может быть предоплата (в счет будущих капвложений, раз уж случай наступил на 20 лет раньше планируемого ремонта), а можно и скидываться дополнительно. Мы ж все пока очень неопытны в управлении своим жилфондом, достаточно одному выдвинуть мысль, как она может тут же быть признана самой верной. А если подумать, то и другие варианты будут неплохи.
Я так понял, у них (возможно, и у нас) страховка лифта вообще не покрывала ничего, кроме вреда здоровью случайно оказавшихся в нем лиц (не жильцов, не работников УК).

[Chingis]

Гарантии могут быть совершенно разнообразные. Могут распространяться на механизмы, а могут не распространяться, только на само здание. И "свои" деньги могут быть разные. Может быть предоплата (в счет будущих капвложений, раз уж случай наступил на 20 лет раньше планируемого ремонта), а можно и скидываться дополнительно. Мы ж все пока очень неопытны в управлении своим жилфондом, достаточно одному выдвинуть мысль, как она может тут же быть признана самой верной. А если подумать, то и другие варианты будут неплохи.
Я так понял, у них (возможно, и у нас) страховка лифта вообще не покрывала ничего, кроме вреда здоровью случайно оказавшихся в нем лиц (не жильцов, не работников УК).

Я так понял: пока дом у Берега - лифт он ремонтирует и с нас денег не берет. По крайней мере на протяжении 5 лет. А вот если отказаться от Берега (структура Стройтэкса), то за ремонт лифта надо будет платить отдельно.

[Sashko]

Это тетенька так сказала. А как оно на самом деле - не знает никто. Может, мы им и нужны. чтобы дефициты эти покрывать. Так и будут пирамиды строить по привлечению новых клиентов. А потом грянет дефолт!

Если речь о Колпакова, 40, то вряд ли что-то совместное возможно. Из Жилищного Кодекса, ст. 136:

2. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Ну совсем не соседние дома у вас :-)))

[Chingis]

Если речь о Колпакова, 40, то вряд ли что-то совместное возможно. Из Жилищного Кодекса, ст. 136:

2. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Ну совсем не соседние дома у вас :-)))

Хм... а зачем она нас агитировала "идти к ним"? Куда "к ним". Может, под ТСЖ тетенька подразумевала управляющую компанию?

[Sashko]

Я так понял: пока дом у Берега - лифт он ремонтирует и с нас денег не берет. По крайней мере на протяжении 5 лет. А вот если отказаться от Берега (структура Стройтэкса), то за ремонт лифта надо будет платить отдельно.

Уверенно не могу сказать, но возможно и так: пока лифт проходит отладку, как говорится, пуско-наладочные работы, это головняк застройщика. Но за полгода-то уж всяко отладят. Потом он не ломается, а именно донастраивается. Если поломка - ну есть уже какой-то фонд "капремонтных средств", отчисления-то ежемесячные. В любом случае, в благотворительность Берега не верится. Зачем это им? Просто потому, что Стройтекс строил? Ну ерунда же...

[Byaka]

Кстати, по поводу страховки лифтов. На прошлой неделе целых два дня убила на общение с СК. Лифт можно страховать как:
1. Имущество
2. И страховать ответственность УК перед лицами, кот лифтом пользуются - т.е. если вдруг что-то случится с лифтом и пострадают находившиеся в нем люди, они получат компенсацию. ВСЕ лифты в домах застрахованы таким образом.
СК не очень охотно страхуют лифты как имущество, поскольку их могут ломать, жечь и пр... Но страхуют и это важно. Мы будем в нашем доме обязательно прорабатывать этот вопрос, поскольку гарантировать, что все лифты будут работать исправно и жить долго, никто не может
Только вот расходы на страхование лифтов лягут на плечи жильцов...

[NAS]

Кстати о пристройке к нашему дому, она ведь пользуется теми же коммуникациями что и мы, не будет ли собственник пристройки тоже участвовать в голосовании ?

[Chingis]

Кстати о пристройке к нашему дому, она ведь пользуется теми же коммуникациями что и мы, не будет ли собственник пристройки тоже участвовать в голосовании ?

Да-да, если собственник пристройки - муниципалитет, то он, вкупе с долей "городских" квартир может вообще заблокировать всякую альтернативу берегу.

[Byaka]

Да-да, если собственник пристройки - муниципалитет, то он, вкупе с долей "городских" квартир может вообще заблокировать всякую альтернативу берегу.

Вам надо получить в вашей УК списки жильцов с указанием доли города... Мне кажется, что она вряд ли большая. Я знаю, что много "городских "квартир были проданы, вместо того, чтобы отдать их очередникам. Как и в нашем доме

[Sashko]

Да-да, если собственник пристройки - муниципалитет, то он, вкупе с долей "городских" квартир может вообще заблокировать всякую альтернативу берегу.

Жилищный кодекс оговаривает порядок проведения голосования по выбору способа управления многоквартирным домом. Всюду речь о собственниках ЖИЛОГО фонда. Пристройка к нему относится? Это именно квартиры??? Если нет - свободны. Тут принцип ровно такой, как при создании ТСЖ: вы живете в доме, вы не член ТСЖ, но обязаны выполнять все решения Правления Товарищества, Собрания ТСЖ. Так и нежилфонд: да, он в доме. Но его права заканчиваются за дверью его помещения. По крайней мере, Кодекс не закрепляет за нежилыми каких-то прав определять судьбу дома - и это верно!
А вот квартиры муниципальные - это уже другое, тут все права.