Подготовлен для системы КонсультантПлюс
ЦЕНА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ:
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ И НАЛОГОВЫЕ АСПЕКТЫ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 19 сентября 2011 года
А.В. ЖИГАЧЕВ
Изменение цены договора участия в долевом строительстве
Согласно ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, для изменения цены договора участия в долевом строительстве в соответствии с ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве необходимо последовательное соблюдение двух условий:
1. В самом договоре участия в долевом строительстве должна быть предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения. В частности, как показывает практика, стороны зачастую предусматривают возможность изменения цены договора в связи с несоответствием площади построенного объекта недвижимости той площади, которая была предусмотрена договором участия в долевом строительстве. Здесь, однако, следует обратить внимание, что предусмотренное договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома понятие "общая площадь квартиры" определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0 (см. п. 3.34, 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37; п. 3.2.2 Приказа Росстата от 11 марта 2009 г. N 37). Именно такую позицию занимают судебные инстанции при рассмотрении споров о несоответствии площади построенного объекта недвижимости (см.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 апреля 2010 г. по делу N А81-3875/2009, кассационное Определение Пермского краевого суда от 2 ноября 2010 г. по делу N 33-9622).
2. Для изменения цены необходимо соглашение сторон. Следовательно, без свободного волеизъявления каждой из сторон изменить цену договора в порядке ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве невозможно (даже при наступлении предусмотренных договором случаев и условий для изменения цены). Учитывая, что сам договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, соглашение сторон об изменении цены договора также должно быть зарегистрировано в установленном порядке.
При рассмотрении возможных вариантов изменения цены договора участия в долевом строительстве интересным представляется вопрос о допустимости применения в этом контексте ст. 451 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Приведенное положение п. 1 ст. 451 ГК РФ, с одной стороны, позволяет говорить о том, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора участия в долевом строительстве, потенциально может послужить основанием для инициирования вопроса об изменении цены договора. В частности, существенным изменением обстоятельств для этих целей можно было бы признать введение дополнительных налогов либо повышение ставок существующих налогов, значительное падение курса национальной валюты, существенное повышение стоимости строительных материалов, подрядных работ и т.д., необходимых для строительства объекта недвижимости, поскольку эти факторы влекут нарушение эквивалентности взаимных предоставлений по договору участия в долевом строительстве <8>.
--------------------------------
<8> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая / Под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2010. С. 897.
Значение перечисленных факторов для застройщика несколько ниже в тех случаях, когда договором участия в долевом строительстве предусматривается единовременная уплата цены непосредственно после заключения договора (в этом случае застройщик теоретически сразу может направить полученные от участника долевого строительства денежные средства на приобретение строительных материалов по ценам, сложившимся на момент заключения договора). Напротив, особенно болезненно перечисленные факторы могут сказаться на застройщике в той ситуации, когда договором участия в долевом строительстве была предусмотрена продолжительная отсрочка или рассрочка уплаты цены договора.
Однако анализ иных закрепленных в ст. 451 ГК РФ условий заставляет усомниться в практической возможности удовлетворения требований застройщика об изменении цены договора участия в долевом строительстве в связи с существенным изменением обстоятельств.
Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При этом п. 4 ст. 451 ГК РФ рассматривает изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств как исключительный случай, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Как видим, доказать наличие всех перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ четырех условий и, кроме того, обосновать требуемую п. 4 ст. 451 ГК РФ "исключительную" необходимость изменения цены договора участия в долевом строительстве на практике будет крайне трудно, если не сказать невозможно.
