Перейти к содержимому


Фотография

ЖК "Ньютон" Кирпичная, 13


  • Авторизуйтесь для ответа в теме
Сообщений в теме: 1145

#141 am02rus

am02rus

    Старожил

  • Постоялец
  • PipPipPipPip
  • 2 183 сообщений

Отправлено 13 Ноябрь 2012 - 14:41

16 гимназия скоро перестанет справляться

Этой школе скоро вообще придет пи@@@tw, как только вояки заедут в свои дома.

#142 natik

natik

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 58 сообщений

Отправлено 13 Ноябрь 2012 - 15:17

некоторое время назад я писала запрос в администрацию мытищ по поводу того что 16 гимназия переполнена, а после заселения военных ее вообще порвет на части.... получила ответ, что 16 гимназия будет перестраиваться и увеличится на 500 мест, а на поле с вторчерметом то ли вместо толи рядом с ПТУ откроют еще одну школу. Отправила повторный запрос по поводу сроков этих замечательных преобразований, ответа уже не получила.... это видимо случится уже для следующего поколения школьников.

#143 XLopec

XLopec

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 116 сообщений

Отправлено 13 Ноябрь 2012 - 15:29

....как только вояки заедут в свои дома.

Да уж... Ситуация и так напряженная. А тем, кто надеется на место в ближайших детских садах, придется об этом забыть, т.к.
у военных есть льготы на внеочередное получение мест в детском саду для своих детей. Заставить военных построить сад и школу - администрации не удалось.

#144 ант

ант

    Пользователь

  • Постоялец
  • PipPip
  • 413 сообщений

Отправлено 13 Ноябрь 2012 - 17:26

Согласна полностью.Предложение неинтересно не только в инвестиционном плане. Для тех,кто собирается брать квартиру для себя и по ипотеке,выгоднее купить уже готовую в ЖК "Перспектива" и в соседнем доме по Рождественской ,5.Не говоря уж про другие новостройки.Таковые предложения имеются.Пусть на 1-1,5 млн дороже,но с отделкой и уже сейчас,можно сразу въезжать (учитывая,что потом,все равно эти деньги придется вложить и здесь в возведение стен и отделку).Интерес могут представлять только таунхаусы и пентхаусы в этом доме.


Всезнающая Вы наша ! :)
Трешка в нашей Перспективе идет сейчас на вторичном рынке в районе 11 миллионов. Против трешки в районе 6,5 миллионов в Ньютоне.
Однушка в Песрпективе - в районе 6 миллионов - то есть, сопоставима с ценой трешки в Ньютоне.
Даже с учетом ремонта в Ньютоновских квартирах после из сдачи цены несопоставимы.

Вобщем Ваши рассуждения из разряда "радиации в арматуре" и "насекомых, роящихся в утеплителе". :)
А в остально Вы как всегда- само очарование ! ;)

P.S. Если у Вас есть информация о вариантах продажи в Перспективе дешовых квартир- не сочтите за труд-поделитесь в личке ! ;)

#145 Alex777

Alex777

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 9 сообщений

Отправлено 13 Ноябрь 2012 - 19:08

Арсенал всё ещё продаёт 4-х комнатную квартиру 126,5 м2 за 12 миллионов, т.е. за 95 килорублей метр. Конечно, 4-х комнатная подешевле будет трёшки в пересчёте на один метр, но не намного. Т.е. ориентир - 100К/м2 за готовое жильё.

#146 Yola22

Yola22

    Пользователь

  • Постоялец
  • PipPip
  • 483 сообщений

Отправлено 13 Ноябрь 2012 - 19:22

Всезнающая Вы наша ! :)
Трешка в нашей Перспективе идет сейчас на вторичном рынке в районе 11 миллионов. Против трешки в районе 6,5 миллионов в Ньютоне.
Однушка в Песрпективе - в районе 6 миллионов - то есть, сопоставима с ценой трешки в Ньютоне.
Даже с учетом ремонта в Ньютоновских квартирах после из сдачи цены несопоставимы.

Вобщем Ваши рассуждения из разряда "радиации в арматуре" и "насекомых, роящихся в утеплителе". :)
А в остально Вы как всегда- само очарование ! ;)

P.S. Если у Вас есть информация о вариантах продажи в Перспективе дешовых квартир- не сочтите за труд-поделитесь в личке ! ;)

Откуда Вы берёте такие цены мне непонятно, их надо подкреплять.
Она даже завысила немного. Цены примерно как я писал ранее.
Могу и здесь выложить по Перспективе, сами попросили:
1 - 5 лямов, под чистовую отделку со всеми перегородками батареями и трубами, думаю ещё и небольшой торг уместен.
http://sob.ru/card/1-5349193#card
2- 5,3 ляма, уже с хорошим ремонтом. Опять таки торг никто не отменял. http://sob.ru/card/1-5529980#card
Итого, уже в готовом доме - разница без ремонта 700-800 тыс. и с неплохим ремонтом 0,9-1 млн.
Очередное подтверждение моим словам, надеюсь убедительное)))

#147 99ZOO

99ZOO

    Пользователь

  • Постоялец
  • PipPip
  • 366 сообщений

Отправлено 13 Ноябрь 2012 - 19:57

Всезнающая Вы наша ! :)
Трешка в нашей Перспективе идет сейчас на вторичном рынке в районе 11 миллионов. Против трешки в районе 6,5 миллионов в Ньютоне.
Однушка в Песрпективе - в районе 6 миллионов - то есть, сопоставима с ценой трешки в Ньютоне.
Даже с учетом ремонта в Ньютоновских квартирах после из сдачи цены несопоставимы.

Вобщем Ваши рассуждения из разряда "радиации в арматуре" и "насекомых, роящихся в утеплителе". :)
А в остально Вы как всегда- само очарование ! ;)

P.S. Если у Вас есть информация о вариантах продажи в Перспективе дешовых квартир- не сочтите за труд-поделитесь в личке ! ;)


Где это Вы в Ньютоне трешку в 88,5 кв.м за 6.5 млн нашли? А именно такие площади 3-х комнатных квартир в нашей "Перспективе" прибавьте сюда возведение стен, эл.разводку и мало-мальски приличную отделку на те же 11 млн. и выйдете. А возможно, кому-то все это время еще и квартиру снимать придется. Зато рисков, нервотрепки, временнЫх затрат предостаточно. Про остальные квартиры Вам уже написали.

Насчет насекомых в утеплителе после кап.ремонта и устройства вентилируемых фасадов уже столько репортажей было, что всем известно. Повезет-не повезет с утеплителем???Конечно,лучше бы повезло и поставили качественный.

Насчет "радиации в арматуре" - ну не нужно мне приписывать того,чего я не писала. Это выражение другого человека. Не хотелось здесь об этом,специально на Вашу предыдущую реплику не ответила.Но Вы же как маленький ребенок:"Дай конфетку,дай конфетку!!!" О негативном воздействии магнитных полей на человека,думаю, сами найдете и почитаете,если интересно. А вот Роспотребнадзор, во главе с Онищенко, так и уклонились от ответа на наш запрос именно по размещению МРТ в нашем доме( про все другое отписали,даже про что не спрашивали).Обещали дать ответ и не дали, ни "Да", ни "Нет". Видно хорошие деньги кому-то заплачены,поэтому и помалкивают.

#148 am02rus

am02rus

    Старожил

  • Постоялец
  • PipPipPipPip
  • 2 183 сообщений

Отправлено 13 Ноябрь 2012 - 19:57

Около 2-3 месяцев мониторю рынок квартир в этом районе (Комарова-Белобородова-Красный Кит, грубо говоря ЖК Гулливер и ЖК Перспектива, плюс пара домов по Белобородова).
Вот выборка (если нажать кнопку редактировать условия поиска увидите карту поиска) по самому распространенному сайту недвижимости - циан.ру (аналог авто.ру только по квартирам): Однокомнатные квартиры
Откуда следует, средняя стоимость квадратного метра в этом районе 125-130 тыр за квадрат для однушек. Заметим, что это вторичка и уже с ремонтом (каким не каким), заезжай и живи, сразу получай свидетельство о собственности. Вот тоже самое по трешкам Трехкомнатные квартиры
Разброс по ценам у трешек от 110 до 140 тыр за квадрат в зависимости от наличия ремонта и его роскоши. В абсолютной стоимости они действительно все от 11 лямов. Средняя стоимость ремонта (без излишеств) около 15-20 тыр за квадрат. Поэтому я тоже считаю, что стоимость квартир на этапе "котлован не вырыт" слишком завышена.

Сообщение отредактировал am02rus: 21 Ноябрь 2012 - 13:10


#149 stari4ok

stari4ok

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 50 сообщений

Отправлено 13 Ноябрь 2012 - 20:29

Вставляйте как гиперсылку
поиск1
поиск2

Сообщение отредактировал stari4ok: 13 Ноябрь 2012 - 20:33


#150 Yola22

Yola22

    Пользователь

  • Постоялец
  • PipPip
  • 483 сообщений

Отправлено 13 Ноябрь 2012 - 20:37

Около 2-3 месяцев мониторю рынок квартир в этом районе (Комарова-Белобородова-Красный Кит, грубо говоря ЖК Гулливер и ЖК Перспектива, плюс пара домов по Белобородова).
Вот выборка (если нажать кнопку редактировать условия поиска увидите карту поиска) по самому распространенному сайту недвижимости - циан.ру (аналог авто.ру только по квартирам): h ttp://www.cian.ru/cat.php?flats=yes&deal_type=2&obl_id=2&room1=1&in_polygon[1]=37.743234_55.919071,37.747396_55.916625,37.748147_55.917866,37.751731_55.917625,37.753812_55.918903,37.754713_55.920228,37.753576_55.920758,37.751023_55.921011,37.750336_55.921325,37.749928_55.921987,37.749521_55.921903,37.743234_55.919071
Откуда следует, средняя стоимость квадратного метра в этом районе 125-130 тыр за квадрат для однушек. Заметим, что это вторичка и уже с ремонтом (каким не каким), заезжай и живи, сразу получай свидетельство о собственности. Вот тоже самое по трешкам h ttp://www.cian.ru/cat.php?flats=yes&deal_type=2&obl_id=2&room3=1&in_polygon[1]=37.743234_55.919071,37.747396_55.916625,37.748147_55.917866,37.751731_55.917625,37.753812_55.918903,37.754713_55.920228,37.753576_55.920758,37.751023_55.921011,37.750336_55.921325,37.749928_55.921987,37.749521_55.921903,37.743234_55.919071
Разброс по ценам у трешек от 110 до 140 тыр за квадрат в зависимости от наличия ремонта и его роскоши. В абсолютной стоимости они действительно все от 11 лямов. Средняя стоимость ремонта (без излишеств) около 15-20 тыр за квадрат. Поэтому я тоже считаю, что стоимость квартир на этапе "котлован не вырыт" слишком завышена.

Не могу ссылки нормально вставить, браузер или форум их все время правит, специально сделал ошибку, для просмотра копируете весь адрес и потом в самом начале в " h ttp" убираете пробел.

Фигня этот ЦИАН а не сайт, ещё б на авито посмотрели бы. Этот сайт больше по аренде Без обид.
Я привёл более менее адекватные цены на сайте, на который ориентируются все кто что-то понимает в поиске недвижимости и ориентировании в ценах. Неплохо бы и маркетологам из ТЕКТЫ и РЕГИОНДЕВЕЛОПМЕНТА ознакомится с ними, для того, чтобы понять их место и цену и приумерить их хотелки)))

#151 99ZOO

99ZOO

    Пользователь

  • Постоялец
  • PipPip
  • 366 сообщений

Отправлено 13 Ноябрь 2012 - 20:39

И ещё вдогонку анту.
Отчего Вы так раздраженно реагируете на мои комментарии? Если нравится Вам этот ЖК по таким ценам,так покупайте. Я Вас не отговариваю. Я тоже присматривалась к этому объекту и откровенно разочарована. По нынешним ценам без стен и разводки покупать не буду,если снизят цену ( такое тоже бывает),возможно и куплю( если цена понравится).А так уж лучше на вторичном рынке, по крайней мере не "кот в мешке".

#152 Yola22

Yola22

    Пользователь

  • Постоялец
  • PipPip
  • 483 сообщений

Отправлено 13 Ноябрь 2012 - 20:49

Всезнающая Вы наша ! :)
Трешка в нашей Перспективе идет сейчас на вторичном рынке в районе 11 миллионов. Против трешки в районе 6,5 миллионов в Ньютоне.
Однушка в Песрпективе - в районе 6 миллионов - то есть, сопоставима с ценой трешки в Ньютоне.
Даже с учетом ремонта в Ньютоновских квартирах после из сдачи цены несопоставимы.

Вобщем Ваши рассуждения из разряда "радиации в арматуре" и "насекомых, роящихся в утеплителе". :)
А в остально Вы как всегда- само очарование ! ;)

P.S. Если у Вас есть информация о вариантах продажи в Перспективе дешовых квартир- не сочтите за труд-поделитесь в личке ! ;)

Посмотрите на цены в новостройках в Москве на 1-ки по рыжей ветке от проспекта мира до медведково, что там можно купить от 5 до 7 млн., и сразу возникает вопрос зачем мне Мытищи за эти деньги если я могу жить в Москве по такой стоимости. Это кстати всё новостройки по фильтру.
http://sob.ru/prodaz...ice_rub#results

#153 am02rus

am02rus

    Старожил

  • Постоялец
  • PipPipPipPip
  • 2 183 сообщений

Отправлено 13 Ноябрь 2012 - 20:51

Вставляйте как гиперсылку
поиск1
поиск2

Спасибо. Ща попробую. Прежнее сообщение поправил.

Сообщение отредактировал am02rus: 13 Ноябрь 2012 - 21:05


#154 am02rus

am02rus

    Старожил

  • Постоялец
  • PipPipPipPip
  • 2 183 сообщений

Отправлено 13 Ноябрь 2012 - 21:03

Фигня этот ЦИАН а не сайт, ещё б на авито посмотрели бы.

Ну о вкусах не спорят, то-то все риэлторы на циане сидят, с его удобным поиском с возможностью поиска по карте. Мое мне, что ваш http://sob.ru и есть авито, с кучей ненужной рекламы, вылезающей отовсюду, еще задолбался делать выборку по нужному квадрату (Гулливер+Перспектива).

Только итог-то все равно один. Объявы одинаковые висят и там и там, и цены от этого не меняются!

Сообщение отредактировал am02rus: 13 Ноябрь 2012 - 21:05


#155 DimanMsk

DimanMsk

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 39 сообщений

Отправлено 13 Ноябрь 2012 - 21:29

Кстати, аппартаменты от КК - это вообще маразм. Идея аппартаментов в том, чтобы их сдавать. Ну, допустим, сдадите вы их за 18К/месяц + дорогая коммуналка за счёт арендатора, т.е. всего где-то в районе 22К/месяц с жильца за квартирку с одним окном. Налог 13%, заполняемость - 85%, итого - 160 килорублей в год. Минимальная стоимость денег - 12% годовых. Т.е. квартира должна стоить не более 1 333K рублей.

Не совсем корректно сравнивать рентабельность сдачи квартиры в аренду и доходность банковского депозита. Если бы все так рассуждали, люди имели бы счет в банке, а сами жили на съемном жилье - формально это выгодно! Вот только не следует забывать, в какой стране мы живем, и сколько раз у нас обесценивался рубль, сколько раз случался взрывной рост доллара, кризис на фондовом рынке и банкротства банков. Не забываем, что государство страхует вклады только до 700 тыс. Апартаменты - это, как и квартира, собственность, которую у вас так просто не отнимут. Кстати, отчасти поэтому длинные деньги (от продажи нефти и газа) в России бегут в недвижимость, создавая пузырь на рынке.
С другой стороны, безусловно, при оценке выгодности инвестиций следует обратить внимание, какой это обеспечит доход по сравнению с банковским вкладом и при каком уровне риска. Я оцениваю риск банковского вклада выше владения недвижимостью, но существенно ниже вложения в строительство, тем более, на этапе "нет даже котлована". И, если банк за 2 года даст 20-25% (на уровне инфляции), то для инвестиций в строительство, как более рискованной операции, хотелось бы получить отдачу на уровне 40-50%. Это означает, что если сейчас однушка стоит 4200, то после строительства и завершения ремонта (+1 - +1.5 млн) она должна стоить порядка 7-7.5 млн. Будет ли это так, если сейчас в ЖК "Перспектива" аналогичная однушка стоит 5500? В принципе, это возможно: если рынок недвижимости в целом вырастет хотя бы уровне инфляции (берем 10%), то через те же 2 года однушка в "Перспективе" будет стоить порядка 6,5. Более высокий статус "Ньютона" вполне может оправдывать разницу в стоимости (500-1000 при данном расчете). Но никто не гарантирует, что у нас в стране не грянет очередной финансовый кризис, из-за чего рынок недвижимости встанет. Кроме того, при всем уважении к Застройщику риски задержки сдачи объекта также нельзя сбрасывать со счетов. Поэтому лично я считаю, что при текущих ценах "Ньютон" - не самый привлекательный объект для инвестиций. Но, с другой стороны, если кто-то хочет жить именно в этом месте, именно в жилье такого статуса, то для него эта покупка будет оправдана. (Забыл добавить: и если у него нет никаких проблем с доверием Текте))

PS Может, я тут слишком очевидные вещи написал?) Добавлю еще к теме апартаментов, что далеко не все покупают их под сдачу (т.е. в качестве инвестиций) - многие собираются там жить сами (в частности, в Ките).

Сообщение отредактировал DimanMsk: 13 Ноябрь 2012 - 21:41


#156 DimanMsk

DimanMsk

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 39 сообщений

Отправлено 13 Ноябрь 2012 - 21:50

Посмотрите на цены в новостройках в Москве на 1-ки по рыжей ветке от проспекта мира до медведково, что там можно купить от 5 до 7 млн., и сразу возникает вопрос зачем мне Мытищи за эти деньги если я могу жить в Москве по такой стоимости. Это кстати всё новостройки по фильтру.
http://sob.ru/prodaz...ice_rub#results


Я все же склонен полагать, что "чудес не бывает", и если цена подозрительно низкая, там обязателен какой-нибудь подвох. Проверил один из объектов по вашей базе - даже поверхностное гугление выдает, что это долгострой

#157 Yola22

Yola22

    Пользователь

  • Постоялец
  • PipPip
  • 483 сообщений

Отправлено 13 Ноябрь 2012 - 21:53

Не совсем корректно сравнивать рентабельность сдачи квартиры в аренду и доходность банковского депозита. Если бы все так рассуждали, люди имели бы счет в банке, а сами жили на съемном жилье - формально это выгодно! Вот только не следует забывать, в какой стране мы живем, и сколько раз у нас обесценивался рубль, сколько раз случался взрывной рост доллара, кризис на фондовом рынке и банкротства банков. Не забываем, что государство страхует вклады только до 700 тыс. Апартаменты - это, как и квартира, собственность, которую у вас так просто не отнимут. Кстати, отчасти поэтому длинные деньги (от продажи нефти и газа) в России бегут в недвижимость, создавая пузырь на рынке.
С другой стороны, безусловно, при оценке выгодности инвестиций следует обратить внимание, какой это обеспечит доход по сравнению с банковским вкладом и при каком уровне риска. Я оцениваю риск банковского вклада выше владения недвижимостью, но существенно ниже вложения в строительство, тем более, на этапе "нет даже котлована". И, если банк за 2 года даст 20-25% (на уровне инфляции), то для инвестиций в строительство, как более рискованной операции, хотелось бы получить отдачу на уровне 40-50%. Это означает, что если сейчас однушка стоит 4200, то после строительства и завершения ремонта (+1 - +1.5 млн) она должна стоить порядка 7-7.5 млн. Будет ли это так, если сейчас в ЖК "Перспектива" аналогичная однушка стоит 5500? В принципе, это возможно: если рынок недвижимости в целом вырастет хотя бы уровне инфляции (берем 10%), то через те же 2 года однушка в "Перспективе" будет стоить порядка 6,5. Более высокий статус "Ньютона" вполне может оправдывать разницу в стоимости (500-1000 при данном расчете). Но никто не гарантирует, что у нас в стране не грянет очередной финансовый кризис, из-за чего рынок недвижимости встанет. Кроме того, при всем уважении к Застройщику риски задержки сдачи объекта также нельзя сбрасывать со счетов. Поэтому лично я считаю, что при текущих ценах "Ньютон" - не самый привлекательный объект для инвестиций. Но, с другой стороны, если кто-то хочет жить именно в этом месте, именно в жилье такого статуса, то для него эта покупка будет оправдана.

PS Может, я тут слишком очевидные вещи написал?) Добавлю еще к теме апартаментов, что далеко не все покупают их под сдачу (т.е. в качестве инвестиций) - многие собираются там жить сами (в частности, в Ките).

Тут уже прослеживается правильная логика, но арифметика чуть пострадала 4,2+ 1-1,5 ляма= 5,2-5,7. Откуда взялись 7-7,5?
Если будете продавать квартиру с ремонтом, который допустим стоил вам 1 лям, его не отобъёте, пример постил чуть выше однушка в Перспективе за 5,3 с ремонтом и за 5 без.
Какие 7,5 млн. за 1-ку 45 метров в Мытищах Вы о чём, кому она нужна за такие деньги?????
За 6,5 в Медведково Бизнес-Класс уже построеный стоит.
При условии, что от котлована до ключей на однушке должен быть подъём 1-1,5 ляма - с этим я согласен полностью, отнимаем от 4,8 -5 млн. по факту имеющихся квартир в продаже без ремонта но под чистовой. Получаем 3,3-3,8 вход на котловане, что и есть реальная стоимость квартир на данный момент на мой взгляд. Разница между 3,3 и 3,8 как раз под чистовой или под черновой ремонт(от а до я).
Теперь 3,3 млн. делим допустим на 44 метра - метраж рассматриваемых квартир в Ньютоне и Перспективе получаем 75 тыс. за 1-ку, про которые я и писал.
Т.е. цифры которые я тут пишу не из того что мне хотелось беруться, а из простых расчётов и реальных объявлений.
Те кто за 6,5 пытаются в ЦИАНЕ продать 1-ку, её до посинения продавать в Мытищах, это опять хотелки отличающиеся от реальности.
В целом почти всё правильно написали.

#158 DimanMsk

DimanMsk

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 39 сообщений

Отправлено 13 Ноябрь 2012 - 22:04

Откуда взялись 7-7,5?

Читайте внимательнее:

"И, если банк за 2 года даст 20-25% (на уровне инфляции), то для инвестиций в строительство, как более рискованной операции, хотелось бы получить отдачу на уровне 40-50%. Это означает, что если сейчас однушка стоит 4200, то после строительства и завершения ремонта (+1 - +1.5 млн) она должна стоить порядка 7-7.5 млн. Будет ли это так, если сейчас в ЖК "Перспектива" аналогичная однушка стоит 5500? В принципе, это возможно: если рынок недвижимости в целом вырастет хотя бы уровне инфляции (берем 10%), то через те же 2 года однушка в "Перспективе" будет стоить порядка 6,5."

Речь идет о том, что через два года вырастут все цены, и, если цены на недвижимость в Мытищах вырастут соразмерно инфляции, то через 2 года однушка в "Перспективе" будет стоить порядка 6,5. От этой цены отталкиваемся, чтобы сравнить ее со стоимостью квартиры в Ньютоне. Сейчас это неадекатная цена, конечно.

#159 DimanMsk

DimanMsk

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 39 сообщений

Отправлено 13 Ноябрь 2012 - 22:15

Тут уже прослеживается правильная логика, но арифметика чуть пострадала 4,2+ 1-1,5 ляма= 5,2-5,7. Откуда взялись 7-7,5?

Да, на всякий случай поясню арифметику, если она Вам неочевидна.
Итак, имеем сумму 4200, которую хотим инвестировать в строительство на 2 года с общей доходностью 40-50%. Тогда после окончания квартира без отделки (голые стены, без перекрытий, разводки и стяжки, обратим внимание!) должна стоить 5880-6300. Если еще вложить 1-1.5 млн на ремонт, получаем грубо говоря, 7-7.5 млн - такая должна быть цена квартиры с хорошей отделкой в "Ньютоне" через 2 года, чтобы инвестиции были выгодны. (Добавлю, что мы не учитываем деньги, потраченные на ремонт, в доходности общих инвестиций, хотя бы потому что тут риски существенно проще проконтролировать).

#160 Yola22

Yola22

    Пользователь

  • Постоялец
  • PipPip
  • 483 сообщений

Отправлено 14 Ноябрь 2012 - 00:34

Да, на всякий случай поясню арифметику, если она Вам неочевидна.
Итак, имеем сумму 4200, которую хотим инвестировать в строительство на 2 года с общей доходностью 40-50%. Тогда после окончания квартира без отделки (голые стены, без перекрытий, разводки и стяжки, обратим внимание!) должна стоить 5880-6300. Если еще вложить 1-1.5 млн на ремонт, получаем грубо говоря, 7-7.5 млн - такая должна быть цена квартиры с хорошей отделкой в "Ньютоне" через 2 года, чтобы инвестиции были выгодны. (Добавлю, что мы не учитываем деньги, потраченные на ремонт, в доходности общих инвестиций, хотя бы потому что тут риски существенно проще проконтролировать).

Вы действительно полагаете, что за такую цену покупцы будут брать квартиру с вашим ремонтом, какой смысл? Я за 1-1,5 млн. лучше сделаю ремонт сам на свой вкус, зачем мне за такие деньги чей то вкус, который может не соответствовать моим представлениям. Я уже писал, что вы никогда не отобъёте ремонт в добавленной стоимости от состояния квартиры на ключах. Даже привёл пример по Перспективе, или на фото там ремонт на 300 тыс.? 40-50% доходности по Мытищам за 2 года по текущим проектам и особенно ценам никогда не будет, это надо смотреть другие объекты. Тут я согласился на 1-1,5 ляма, это реальный максимум при разговоре без дальнейших ремонтов и отделок. Инфляция 10% в год в недвижимости нельзя закладывать, это Вам не пиво и не бензин, цены растут в месяц на десятые доли процентов и об этом рапортуют постоянно всячиские агенства недвижимости в статьях и т.д. Если рассматривать инвестицию в недвижимость как таковую, то практически ни 1 грамотный инвестор не переходит порог ключей и собственности тем более, не говоря уже о ремонте за 1-1,5 ляма дополнительно. ПОВТАРЯЮ ЕСЛИ ЗАДАЧА СНЯТЬ МАКСИМУМ ИНВЕСТА НИ О КАКОМ РЕМОНТЕ НЕ МОЖЕТ БЫТЬ И РЕЧИ! Тем более закладывать это в стоимость конечной продажи.
Кстати для справки есть такая база Виннер- ей пользуются практически все риэлторы-она правда платная, так вот SOB.RU как раз его можно сказать бесплатная версия на которую при продаже ориентируются большинство грамотных инвестроров и риэлторов, а не на ЦИАН, который ао сновном ориентирован на аренду менне профессиональных товарищей, и это отнюдь не моя база, а база на основе которой инвесторы принимают решения о входе и о допустимой разнице выхода, соответственно и о предполагаемой дельте.





Яндекс.Метрика