Сообщений в теме: 4990

[podruzka]

почему "по-любому"? за свет - по счетчикам, за воду - тоже или по количеству прописанных (до получения собственности никто не пропишется) если никто не живет, то только за отопление и обслуживание платится

Вот отопление я и имела ввиду. Отапливается весь дом, независимо от вашего желания.

[basist25]

На практике бывает так, что еще до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (и, соответственно, до подписания актов приемки-передачи квартир дольщикам) застройщик дает дольщикам возможность пользоваться квартирами (например, для их отделки). Естественно, что в течение этого времени потребляются коммунальные услуги. Для решения вопроса об оплате таких услуг застройщику наиболее удобно создать ТСЖ в строящемся доме. Заметим, что после вступления в силу ЖК РФ застройщик не может быть учредителем ТСЖ (ранее это позволяла ст. 48 утратившего силу Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"). Принять решение о создании ТСЖ в строящемся доме может только собрание будущих собственников помещений (ст. 139 ЖК РФ). Такое собрание проводится в том же порядке, что и собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ). Число голосов будущих собственников пропорционально доле площади помещения, строительство которого он финансирует, в общей площади помещений в строящемся доме. Площади помещений фиксируются в инвестиционных договорах, договорах участия в долевом строительстве.
Жилищное законодательство не делает различия в статусе товарищества, созданного в строящемся доме, и ТСЖ, образованного в обычном порядке - собственниками помещений. Отсюда следует вывод, что ТСЖ в еще не введенном в эксплуатацию доме также является способом управления домом в смысле ст. 161 ЖК РФ. Иначе говоря, ТСЖ имеет все права и обязанности, которыми обладает ТСЖ в эксплуатируемом многоквартирном доме.

Товарищество, созданное решением общего собрания дольщиков, еще не зарегистрировавших право собственности на квартиры в доме, на который получено разрешение на ввод в эксплуатацию, ФАС ВВО признал полноправным ТСЖ, имеющим право истребовать у застройщика и организации, эксплуатирующей дом по договору с ним, техническую документацию. Арбитры не приняли доводов застройщика о том, что до регистрации права собственности дольщиков они не вправе выбирать способ управления многоквартирным домом, а сам застройщик является единственным собственником, решающим вопросы управления домом (Постановление от 10.06.2008 N А43-10275/2007-34-315).

Таким образом, ТСЖ вправе заключать договоры на коммунальное обслуживание строящегося дома. Здесь очень важно определить момент, начиная с которого именно ТСЖ обязано платить за коммунальные ресурсы, поданные в многоквартирный дом. Арбитры приходят к выводу, что решающее значение имеет факт приема товариществом от застройщика энергопринимающих устройств. Например, в Постановлении от 16.06.2008 N А38-2205/2007-10-206 судьи ФАС ВВО удовлетворили иск энергоснабжающей организации о взыскании с ТСЖ стоимости поставленной электроэнергии. Товарищество возражало, что оно не обязано оплачивать энергию, потребленную до ввода дома в эксплуатацию. Однако такой довод не был принят арбитрами, поскольку материалы дела содержали акт о передаче на обслуживание ТСЖ внутренней электрической установки, которая была в дальнейшем проверена и допущена к эксплуатации в присутствии председателя ТСЖ. Судьи отметили, что товарищество не доказало, что электроустановка в спорный период находилась в собственности, аренде или хозяйственном ведении у другого лица.
А в Постановлении ФАС ПО от 13.11.2007 N А12-10612/06-С25 сделан вывод, что ТСЖ может нести бремя расходов по объекту лишь после передачи ему этого объекта, что должно подтверждаться актом. С тем, что существенное значение имеет вопрос о передаче ТСЖ энергопринимающих устройств, согласился и ФАС СЗО в Постановлении от 19.06.2008 N А13-8317/2007

В ситуации, когда дольщики вселяются в квартиры и пользуются ими еще до подписания акта приема-передачи с застройщиком (пусть даже и после ввода дома в эксплуатацию в установленном порядке), есть еще один нюанс. Товарищество, созданное такими дольщиками, оплачивает потребленные коммунальные ресурсы ресурсоснабжающим организациям (при условии передачи ему на обслуживание систем жизнеобеспечения здания) и чаще всего перевыставляет их стоимость жильцам. Несмотря на то что жильцы вносят платежи в добровольном порядке, ТСЖ вправе взыскать с застройщика суммы неосновательного обогащения в размере расходов на содержание дома, понесенных до момента передачи жилых помещений дольщикам. Это подтверждает в первую очередь арбитражная практика. Например, в Постановлении ФАС ВВО от 01.10.2007 N А43-35340/2006-20-770 рассмотрена аналогичная ситуация в отношении дома, построенного по договору простого товарищества и с привлечением денежных средств дольщиков. Суд пришел к выводу, что застройщик неосновательно обогатился за счет ТСЖ. То обстоятельство, что ТСЖ выставляло жильцам к оплате квитанции и фактически расходы по оплате коммунальных платежей за свой счет не несло, не имеет существенного значения. ТСЖ при предъявлении иска действует в интересах жильцов. Денежные средства, поступившие от застройщика, подлежат учету в счет будущих коммунальных платежей жильцов.

[1a24]

Вот отопление я и имела ввиду. Отапливается весь дом, независимо от вашего желания.

отопительный сезон в апреле закончится. мы из ЖКК, раньше нам все равно квартиры не передадут

[Vseznayuschiy]

andre79, большое спасибо за консультацию!

Только вот собрать примерно 50% дольщиков до получения ключей проблематично.

А если мы подпишим договора на 5 лет с ГСЭ, то потом сможем создать ТСЖ, выбрать другую УК и расторгнуть договор с ГСЭ раньше срока?

Добрый день!
я на собрании, говорил, что скм посодействует в создании тсж. 50% набрать сейчас будет несложно. Главное, чтоб у вас было желание его создать и потом им управлять либо передать в Раменское ПТО КХ.

[Lusik]

Добрый день!
я на собрании, говорил, что скм посодействует в создании тсж. 50% набрать сейчас будет несложно. Главное, чтоб у вас было желание его создать и потом им управлять либо передать в Раменское ПТО КХ.

А какая польза от этого СКМ?

[podruzka]

Добрый день!
я на собрании, говорил, что скм посодействует в создании тсж. 50% набрать сейчас будет несложно. Главное, чтоб у вас было желание его создать и потом им управлять либо передать в Раменское ПТО КХ.

Нам бы тоже попасть к ПТО ГХ, все дома, что на его балансе, обслуживаются по нормальным городским тарифам, все услуги оказываются качественно.

[Vseznayuschiy]

А какая польза от этого СКМ?

элементарная: не хочется получить такой же бедлам как и в Ильинке. я уж молчу про тарифы... в управляющие СКМ не набивается. наша дочерняя управляющая компания не работает на территории Раменского.

[andre79]

andre79, большое спасибо за консультацию!

Только вот собрать примерно 50% дольщиков до получения ключей проблематично.

А если мы подпишим договора на 5 лет с ГСЭ, то потом сможем создать ТСЖ, выбрать другую УК и расторгнуть договор с ГСЭ раньше срока?

1. Ну почему же - на собрание много людей пришло (и это только СКМовцы), СКМ тот же вряд ли будет против ТСЖ.
2. В отношении договоров с ГСЭ мои предварительные выкладки такие:

Согласно ст. 161 ЖК:
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Из указанного следует, что ГС навязывает третий вариант - "управление управляющей орагизацией". Однако решение об этом должно быть принято общим собранием собственников. Полагаю, без этой процедуры все индивидуальные договора с ГСЭ будут являться недействительными (но все через суд придется решать). Обращаю внимание, что выбор на собрании должны сделать собственники, а никто пока таким статусом (до регистрации права) не обладает.
До регистрации прав, дольщики могут выбрать только ТСЖ и не обязаны оплачивать коммуналку.


Между тем,

А какая польза от этого СКМ?

Может проголосовать за ТСЖ, как любезно сообщил Всезнающий...

[1a24]

Добрый день!
я на собрании, говорил, что скм посодействует в создании тсж. 50% набрать сейчас будет несложно. Главное, чтоб у вас было желание его создать и потом им управлять либо передать в Раменское ПТО КХ.

Могу подтвердить, что с Раменским ПТО ГХ проблем никаких на протяжении последних 5 лет мной замечено не было. (Живу в Холодово)

Сообщение отредактировал 1a24: 22 Январь 2009 - 13:38

[phant0m]

Могу подтвердить, что с Раменским ПТО КХ проблем никаких на протяжении последних 5 лет мной замечено не было. (Живу в Холодово)

+1

[Dalaya]

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает у участника долевого строительства после подписания передаточного акта и государственной регистрации права собственности, то есть с момента, когда он на основании статьи 153 ЖК РФ получает возможность использовать данное помещение на законных основаниях.

Постановление от 14 апреля 2008 г. по делу N А23-4144/07А-11-349
так что коммуналку обязаны платить после подписания акта приема-передачи

[1a24]

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает у участника долевого строительства после подписания передаточного акта и государственной регистрации права собственности, то есть с момента, когда он на основании статьи 153 ЖК РФ получает возможность использовать данное помещение на законных основаниях.

Постановление от 14 апреля 2008 г. по делу N А23-4144/07А-11-349
так что коммуналку обязаны платить после подписания акта приема-передачи

Сами себе противоречите: "обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает у участника долевого строительства после подписания передаточного акта И государственной регистрации права собственности". Заметьте, это разные вещи - подписание акта и гос. регистрация права собственности. Иногда эти два момента разделяют года!

[Dalaya]

это не мои слова, а выдержка из постановления
оформление права собственности - это моя инициатива, и я могу пойти в регпалату хоть черз год или два, не думаю, что ком. платежи будет застройщик оплачивать, так как фактически я буду пользоваться помещением (надеюсь, в скором времени)
а по поводу регистрации права собственности - внимательно прочитала ДДУ, там написано, что застройщик обязан в течение 2-х месяцев после ввода в эксплуатацию здания предоставить в рег. палату все необходимые документы для оформления собственности, и если мне не изменяет память (к сожалению договор не под рукой) за просрочку подачи документов в регпалату тоже будут капать пени
Получается, в идеале, уже с 24.02.08 можно идти в регпалату оформлять собственность...или я что-то упустила, поправьте, если не права

[Lusik]

это не мои слова, а выдержка из постановления
оформление права собственности - это моя инициатива, и я могу пойти в регпалату хоть черз год или два, не думаю, что ком. платежи будет застройщик оплачивать, так как фактически я буду пользоваться помещением (надеюсь, в скором времени)
а по поводу регистрации права собственности - внимательно прочитала ДДУ, там написано, что застройщик обязан в течение 2-х месяцев после ввода в эксплуатацию здания предоставить в рег. палату все необходимые документы для оформления собственности, и если мне не изменяет память (к сожалению договор не под рукой) за просрочку подачи документов в регпалату тоже будут капать пени
Получается, в идеале, уже с 24.02.08 можно идти в регпалату оформлять собственность...или я что-то упустила, поправьте, если не права

согласна с вами.

[VerOnika]

ГС понесет документы в рег палату с первым клиентом, который будет оформлять собственность через них.

[andre79]

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает у участника долевого строительства после подписания передаточного акта и государственной регистрации права собственности, то есть с момента, когда он на основании статьи 153 ЖК РФ получает возможность использовать данное помещение на законных основаниях.

Постановление от 14 апреля 2008 г. по делу N А23-4144/07А-11-349
так что коммуналку обязаны платить после подписания акта приема-передачи

Вы не правы.
Согласно ст. 153 ЖК РФ:
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Вы же сами пишете, что и акт должен быть и регистрация права, а вывод делает только насчет акта. А в случае если вы по решению суда будете регистрировать право, то акта у Вас вообще не будет...

[Dalaya]

Бремя содержания жилого помещения и оплаты коммунальных услуг в только что построенных домах нередко становится камнем преткновения и причиной судебных разбирательств между жильцами, застройщиками и организацией, осуществляющей управление домом (ТСЖ или управляющая компания).
Жилищный кодекс возлагает на собственника жилого помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на такое помещение (пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ). Ссылаясь на данную норму, граждане отказываются платить за жилое помещение, пока не получат свидетельство о регистрации права собственности. При этом закон не устанавливает предельных сроков для обращения в регистрирующий орган, а регистрация носит заявительный характер. Следовательно, момент возникновения права собственности (см. ст. 8 ГК РФ) зависит только от жильца, которому ничто не мешает "затянуть процесс".
Вместе с тем право собственности подразумевает так называемую триаду прав - право пользования, право владения и право распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Пункт 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве <1> гласит, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. По смыслу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи дольщику. После передачи дольщик приобретает права пользования и владения вновь созданным объектом. Именно с этого момента дольщик вправе обратиться за государственной регистрацией права собственности на жилое помещение, чтобы получить еще и право распоряжения им.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Кроме того, из ст. 153 ЖК РФ следует, что обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возложена на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма, так и на иных законных основаниях. Дольщик, получивший помещение по акту приема-передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (см. также Определение КС РФ от 18.07.2006 N 373-О).

прошу прощение за большой текст

[andre79]

В прикрепленном файле копия определения Арбитражного суда МО о принятии иска СКМ к КГС, ИКГС.
Сотрудники СКМ, может разместите копию искового заявления на сайте?

Прикрепленные файлы

•  определение_о_принятии_иска_СКМ__о_защите_репутации.pdf   92,83К   75 Количество загрузок:

Сообщение отредактировал andre79: 22 Январь 2009 - 15:12

[Vlad79]

В прикрепленном файле копия определения Арбитражного суда МО о принятии иска СКМ к КГС, ИКГС.
Сотрудники СКМ, может разместите копию искового заявления на сайте?

А почему не подписанное?

[basist25]

А что в этом Определении АС МО делает Администрация г. Сергиев Посад??? Или это специалист суда скосячил?
и что-то я не наблюдаю суммы иска..