Квартира со свободной планировкой. С чего начать?
У любого человека, купившего квартиру в новостройке, проблем хоть отбавляй. Но если это квартиры без отделки, то возникает еще одна специфическая проблема - необходимость согласования перепланировки. Дело в том, что монолитные дома по индивидуальным проектам по традиции сдаются в Москве со свободной планировкой, то есть, по сути, без нее.
Свобода от стен
Как известно, покупатель квартиры со свободной планировкой получает только наружные и межквартирные стены, пол, потолок, остекление, систему отопления (без радиаторов), канализационные стояки, вентиляционные каналы и так называемую `дверь на выброс`. Даже электропроводка обычно заканчивается щитками на лестничной клетке. Причем именно монолитные дома, которые и сдаются со свободной планировкой (в отличие от панельных), отличаются особо неровными вертикальными и горизонтальными поверхностями, что требует огромных трудовых и материальных затрат просто для приведения их к традиционной перпендикулярно-параллельной геометрии, не говоря уже о чистовой отделке.
За рубежом покупка такого квазижилища показалась бы обывателю странной идеей. Но нам при нынешнем дисбалансе предложения и спроса выбирать не приходится: либо бери убогую панель, либо покупай пустую бетонную коробку (к тому же обычно кривую). Плюсы, конечно, тоже есть: в такой квартире не нужно ничего разрушать. Наоборот, придется сооружать те же межкомнатные перегородки. Но хорошо известно, что именно такие строительные работы относятся к наиболее трудоемким и дорогостоящим. Подсчитано, что только возведение внутренних стен стоит примерно 150 долларов в пересчете на 1 кв. м квартиры, а все превращение квартиры со свободной планировкой в реальное жилье делает ее дороже в 1,5-2 раза. Хорошая экономия для застройщика.
Кирпичи и немного фантазии
Владельцу такой квартиры следует быть готовым к массе проблем, связанных с так называемой перепланировкой поневоле. При замерах БТИ отсутствующие перегородки намечены с помощью разложенных на полу кирпичей. То, что это фикция, работников БТИ не волнует. Хотите реальные стены другой конфигурации или расположения - согласовывайте перепланировку. А этот увлекательный процесс регламентирует множество федеральных и московских документов, начиная от Жилищного, Гражданского и Уголовного кодексов и кончая всевозможными постановлениями московского правительства и распоряжениями мэра.
Свободная планировка тоже имеет определенные ограничения, и требует согласования практически все: устройство дверных проемов, остекление балконов, установка обычных розеток и т.д. Категорически запрещается: переносить ванные комнаты, переносить кухни в жилое помещение, сносить и сужать вентиляционные каналы, замуровывать газовые трубы в стены, присоединять коридор лестничной клетки, менять внешний вид и сохранность фасадов, затруднять доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, образовывать комнаты без естественного освещения и без отопительных приборов, увеличивать подсобную площадь за счет жилой, увеличивать площадь помещений за счет присоединения балконов и лоджий.
Огласите весь списочек, пожалуйста!
Для "перепланировки поневоле" всяких бумаг потребуется точно так же "вагон и маленькая тележка", как и для обычной. Прежде всего, нужно будет заказать изготовление технического заключения и проекта перепланировки квартиры в проектной организации, имеющей лицензию Госстроя. Разработка такого проекта обходится в 50-100 долларов и даже более в расчете на 1 кв.м площади.
Последовательность действий для получения разрешения на перепланировку такова:
БТИ (получение поэтажного плана, экспликации и прочих необходимых документов);
получение ТЗК (технических условий). Изготовление проекта специализированной проектной организацией;
получение разрешений Пожарной инспекции;
АПУ (архитектурно-планировочного управления);
АТИ (административно-технической инспекции);
получение разрешений СЭС (санэпидемстанции), газо-технической инспекции или справки о том, что дом не газифицирован;
прохождение жилищной инспекции, согласование на ремонт с соседями по этажу сверху и снизу, гарантийные обязательства на проведение ремонта, страхование ремонта, получение справки балансодержателя дома, договор с управляющей компаний.
Почти за каждым пунктом этого меню стоят обивание порогов, очереди и дополнительные расходы.
Если слова `свободная планировка` все еще кажутся вам рекламным слоганом, то это еще не конец. Затем идет прохождение документов через Межведомственную комиссию (МВК), состоящую из представителей вышеназванных инстанций, которая утверждает окончательное решение. Итоговым этапом является получение распоряжения о перепланировке. На основании разрешения МВК уже можно проводить ремонт с перепланировкой, а затем вносить новые сведения в БТИ и Регистрационную палату или ДГМИ (Департамент государственного муниципального имущества).
Почем свобода для народа?
Стоимость и сроки согласования перепланировки зависят от сложности предполагаемых работ. Согласование простой перепланировки, включающей обычно разборку ненесущих перегородок (в данном случае это неактуально), устройство проемов в ненесущих перегородках (тоже), устройство новых ненесущих перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия, замену инженерного оборудования при сохранении стояков холодного, горячего водоснабжения и канализации стоит 500-700 долларов и производится за срок от 30 дней.
Согласование более сложной перепланировки, включающей устройство туалетов, ванных комнат и кухонь, замену сантехнического оборудования под новое функциональное назначение помещения и т.д. стоит 1500-2500 долларов и занимает от 2 до 4 месяцев. Согласование очень сложной перепланировки (по уже готовому проекту), а именно: перепланировка квартир со свободной планировкой также занимает от 2 до 4 месяцев и стоит от 2500-3000 долларов.
Помимо времени и денег, этот процесс требует от перепланировщика еще и очень крепкой нервной системы. Помимо многочисленных ограничений (часть из которых была упомянута), не менее важна проблема сроков, в течение которых в доме будут происходить строительные работы. По нормам на разработку проекта перепланировки, согласование и утверждение требуется от двух до четырех месяцев, однако нередко эта бюрократическая операция растягивается на гораздо большее время.
Само же превращение квартиры со свободной планировкой в реальное жилище может затянуться на год и более. При этом хорошо, если все жильцы дружно начинают обживать новый дом. Однако на практике так не бывает, и перманентная стройка в доме продолжается много-много лет, не давая уже отмучившимся спокойно жить в своем перепланированном жилище.
Находчивый платит дважды
В заключение хотелось бы сказать, что, приобретая квартиру со свободной планировкой, не следует думать, что деньги способны утвердить чуть ли не любой проект переланировки. В принципе, да, могут - взятки никто не отменял. Но зато потом, когда квартиру потребуется продать или обменять, вдруг выяснится, что все сделано неправильно, и ее нужно привести в соответствие. В лучшем случае это может стать минусом при продаже, а это чревато более низкой ценой. К сожалению, таких примеров масса. Многочисленные посреднические фирмы за деньги сейчас утвердят, что угодно. А вот, что будет потом? Опять потребуется толстый кошелек…
И еще один пустячок, о котором нельзя не упомянуть. Дело в том, что окончательная площадь квартиры со свободной планировкой получится меньше ровно на ту площадь, которую займут межкомнатные стены. Чем больше квартира, чем больше стен, тем больше расхождение. При современных московских ценах на квадратные метры, которые и не думают не только снижаться, но и стабилизироваться, разница может составить весьма кругленькую сумму.
За предоставленную информацию благодарим агенство Rway
Последовательность действий (обход инстанций) для получения разрешения на перепланировку
1. БТИ (получение поэтажного плана, экспликации и прочих необходимых документов)
2. Получение ТЗК
3. Составление проекта. Изготовление проекта осуществляется специализированной проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию
4. Получение разрешений Пожарной инспекции
5. Получение разрешений АПУ
6. Получение разрешений АТИ
7. Получение разрешений СЭС
8. Получение разрешения газо-технической инспекции, или справки, что дом не газифицирован
9. Прохождение жилищной инспекции
10. Согласование на ремонт с соседями (с теми, кто за стенкой, вверху, внизу.)
12. Гарантийные обязательства на проведение ремонта
13. Страхование ремонта
14. Справку балансодержателя дома
15. Договор на обслуживание с ДЕЗом
16. Важнейшая стадия - прохождение документов через Межведомственную комиссию (МВК), состоящую из представителей вышеназванных инстанций, которая утверждает окончательное решение
Итоговым этапом является получение распоряжения о перепланировке. На основании разрешения МВК уже можно провести ремонт с перепланировкой, а затем внести новые сведения в БТИ и регистрационную палату или ДГМИ.
В случае необходимости подключения квартиры к электросети будет необходимо:
1. Получить разрешение на присоединение к сети МОСЭНЕРГО
2. Составить линейную схему и согласовать ее энергосбытом и энергонадзором
3. Получить разрешение на энерготермические цели (тепловые завесы, нагревательные приборы и т.п.)
4. Получить Акт разграничения у балансодержателя
5. Провести замер изоляции
6.Составить Акт на скрытые работы
7. Акт сдачи приемки работ
8. Лицензия на выполненные работы
9. Назначение ответственного лица
10. Получение Акта допуска в Энергонадзоре.
Стоимость и сроки согласования перепланировки зависит от сложности предполагаемых работ:
Простая перепланировка (по эскизу), включающая в себя разборку ненесущих перегородок, устройство проемов в ненесущих перегородках, устройство новых ненесущих перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия, демонтаж, замена инженерного оборудования при сохранении стояков холодного, горячего водоснабжения и канализации стоит $500-700. и производится за срок от 30 дней.
Согласование обычной перепланировки (устройство туалетов, ванных комнат, кухонь; замена инженерного сантехнического оборудования под новое функциональное назначение помещения; разборка ненесущих перегородок; - устройство проемов в ненесущих перегородках устройство новых перегородок без увеличения нагрузки на перекрытия; демонтаж, замена инженерного оборудования при условии сохранения существующих стояков холодного, горячего водоснабжения и канализации) занимает от 2 до 4 месяцев и стоит $1500-2500.
Согласование сложной перепланировки (по уже готовому проекту), а именно к этой категории относится перепланировка квартир со свободной планировкой, также занимает от 2 до 4 месяцев и стоит от $2500-3000.
Для подключения квартиры к электросети также имеет смысл обратиться в специализирующуюся на этом виде услуг организацию. Так как при подключении квартиры не обойтись без установки электросчетчика обязательно будет необходим проект.
При подключении квартиры по простой схеме без увеличения выделенных мощностей разработка проекта обойдется в $5 за каждый квадратный метр, официальные счета организация составят от 9 тыс. рублей. Срок согласования составляет 2,5 – 3 месяца. Услуга фирмы стоит примерно $500.
При подключении квартиры по сложной схеме (установка современной кухонной техники и т.п.) и необходимости получения разрешения на выделение дополнительных мощностей "Мосэнерго" разработка проекта обойдется в $6-7 за 1 квадратный метр, а счета инстанций будут от 15 тыс. рублей. Срок согласования такого проекта составляет 3-4 месяца. Услуги фирмы обойдутся примерно в $700.
А стен нет...
