Закон № 214-ФЗ вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования, т.е. с 1 апреля 2005 г. Действие его распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления данного Федерального закона в силу. Таким образом, государственная регистрация договора долевого строительства является обязательной только в том случае, если разрешение на строительство объекта недвижимости было получено после 01.04.05.
Если строительство началось ранее этой даты, то договор долевого строительства регистрировать не нужно. Отсутствие факта регистрации как такового не сделает заключенный договор недействительным, поскольку действие Закона № 214-ФЗ не распространяется на отношения по указанному договору.
До вступления в силу Закона № 214-ФЗ договор долевого строительства следует трактовать как особую форму договора, не предусмотренного законодательством. Ведь, как указывает п. 2 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом. А требования об обязательной регистрации установлены только для конкретных видов договоров, установленных законодательством. Следовательно, если договор долевого строительства был заключен до вступления в силу Закона № 214-ФЗ, то на момент заключения он не подлежал обязательной регистрации.