Новые дома превращаются в поле битвы управляющих компаний
А главный приз в битве – сборы коммунальных платежей. По жилью со 100%-ой оплатой – это несколько миллионов рублей в год с дома. В борьбе за кошельки жильцов управдомы зачастую дезориентируют собственников квартир, предлагая им в обмен на лояльность условия и тарифы, не имеющие никакого отношения к реальной ситуации на рынке ЖКХ.
Это в Европе эксплуатация зданий – цивилизованный и выгодный бизнес, а в России - это одна из самых запущенных отраслей. И с начала реформы ЖКХ в 2005 году путаницы только прибавилось, потому что сплошь и рядом происходят столкновения старых и вновь написанных законодательных актов, которые никак между собой не стыкуются.
Хаос в отрасли на самых верхах, отсутствие внятных регламентов, определяющих «правила игры» в жилищно-коммунальной сфере, отражается на эксплуатации конкретных домов, в которых живут самые обычные люди. Они зачастую становятся заложниками конкурентных войн, которые в настоящее время активно ведутся на мутном поле ЖКХ. То обстоятельство, что отрасль в целом приходится признать нерентабельной, все же не мешает некоторым «бизнесменам» пытаться заработать в ней быстрые деньги, чтобы в последствии исчезнуть с ними. Все необходимое для этого имеется - лакуны в законодательстве и человеческая наивность.
В НОВОСТРОЙКЕ ПЛАТЯТ БОЛЬШЕ
Наиболее часто подобные махинации начинаются с вроде бы обычной рыночной процедуры – конкурентной борьбы управляющих компаний за право обслуживать тот или иной дом. В особой зоне риска – жители коммерческих домов-новостроек.
Здесь нужно напомнить, что в большинстве случаев переход строящегося дома на жилищно-коммунальное обслуживание происходит по следующей схеме. Нанять управляющую компанию по обслуживанию и ремонту дома может товарищество собственников жилья. Однако до сдачи дома в эксплуатацию собственники квартир юридически еще не существуют. Но обслуживать дом уже нужно. Поэтому застройщик вынужден сам создавать ТСЖ, которое и заключает договор с управляющей компанией. Все время достроя дома она занимается не только своей непосредственной работой (подачей воды и тепла, уборка дворов и пр.), но и ликвидацией строительных недоделок. В это время, как правило, по договоренности с застройщиком, в доме уже идет заселение людей, решивших не дожидаться окончания ремонта или тех, которым просто жить негде. При этом все понимают, что ожидать от свежей новостройки комфорта и отлаженного быта не приходится.
По мнению строительных экспертов, обслуживание дома переходит в нормальное русло только спустя пять лет после окончания заселения. Только тогда все процессы оптимизируются, и дом начинает жить предсказуемой жизнью.
Всю же первую пятилетку жители вынуждены терпеть различные неудобства. Разумеется, регулярно сталкиваясь с неизбежными в новостройке недоделками и авариями, они начинают испытывать недовольство по отношению к управляющей компании.
Этим недовольством умело и манипулируют конкурирующие управляющие компании, а проще говоря, хотят нагреть руки на конфликте. Перво-наперво компания-конкурент пытается перетянуть жителей на свою сторону. Для этого используется, как правило, две типовые приманки: обещание улучшить качество обслуживания и низкие тарифы на ЖКХ.
Что касается первой приманки, то расчет делается на то, что, с одной стороны, за все время заселения и ремонта жители нового дома и управляющая им компания порядком достали друг друга повседневными проблемами. С другой стороны, компания-захватчик прекрасно понимает, что самый сложный этап в жизни новостройки, связанный с устранением строительных недоделок, запуском лифтов, доводкой электросетей и прочим, уже миновал. Можно придти, практически, на все готовое и, не пачкая особо руки, забрать под себя более-менее отлаженный бизнес.
Подавляющее большинство новоявленных конкурентов - это бывшие советские ДЭЗы в новой юридической упаковке. Они всю жизнь обслуживали старый жилой фонд, где совсем другие схемы управления, алгоритмы эксплуатации и проблемы. У домов, построенных хотя бы 5-15 лет назад, все работы по эксплуатации и ремонту более-менее прописаны, все процессы идут по графику. Управляющие компании, привыкшие к такому плановому способу работы, не способны перестроиться на систему «мгновенного реагирования», когда жизнь новостройки в период ее ассимиляции полна сюрпризов. А «лучшее качество обслуживание», которое обещается жильцам, на практике – это результат решения проблем, вызывающих недовольство жильцов, управляющей компанией, которая приняла дом на свой баланс сразу после сдачи его Госкомиссии.
ДЕШЕВЫЙ СЫР – ТОЛЬКО В МЫШЕЛОВКЕ
Самый эффектный аргумент, при помощи которого конкурирующие компании пытаются отвоевать в управление новостройку у своих коллег по цеху – это обещание дешевых коммунальных тарифов жильцам.
К подобным манипуляциям общественным мнением прибегают как одноразовые жулики, так и вполне почтенные управдомы с репутацией. Последние, в настоящее время, стали остро нуждаться в расширении клиентской базы, дабы поправить свое пошатнувшееся материальное положение. В ЖКХ, экономическая ситуация была сложной испокон веку, но с кризисом положение дел значительно ухудшилось. Уровень собираемости платежей начал катастрофически падать еще в начале 2009 года, многие управляющие компании, живущие за счет сборов, оказались на грани банкротства. Задолженность их перед поставщиками коммунальных услуг (тепло, вода, отопление и пр.) уже привычно выражается в шести- или семизначных цифрах.
Конечно, поставщики привыкли к долгам, весь бизнес в ЖКХ – это, по большому счету, круговорот долгов в природе. Однако, настает момент, когда терпению кредиторов приходит конец. Например, подмосковные суды уже завалены исками от областных поставщиков услуг к управляющим компаниям по взысканию многомиллионных задолженностей. Видимо, в такой момент и приходит идея захватить под свое управление новый дом или крупный микрорайон, чтобы за счет сборов в нем, покрыть свои старые недоимки по другим эксплуатируемым объектам.
И вот начинается агитация жителей в пользу нового управленца и, конечно, критика ценовой политики существующей управляющей компании. Мол, «тарифы в вашем доме несправедливо завышены, в то время, как «с нами» цены на услуги упадут» - типовой сценарий обработки жителей.
Вопрос только в том, каким образом новая УК может снизить тарифы? Мало кто из жильцов вникает в то, как все устроено в ЖКХ.
Как правило, компания-конкурент умалчивают о том, что рентабельность предприятий коммунального сектора либо минимальна, либо стремится к нулю. Об этом свидетельствуют даже официальные данные об итогах работы жилищно-коммунального комплекса. К примеру, в Московской области согласно опубликованному на mgkh.mosreg.ru отчету за 9 месяцев 2009 года рентабельность сферы водоснабженияв муниципальном жилье составила 7,1%, канализации – 16,1%, тепла – 7,1%, электроэнергии – 1,5%. Очевидно, что никаких сверхприбылей нет.
А что касается коммерческого жилого фонда, то, расходы на содержание и ремонт (читай: дострой) новостроек у управляющих компаний значительно выше, нежели у их коллег, эксплуатирующих дома, построенные 5-15 лет назад. Мало кто из коммерческих фирм, эксплуатирующих новые дома, может похвастаться существенной прибылью. Хорошим результатом здесь считается выход «в ноль», то есть, когда доходы покрывают расходы. Максимальная рентабельность, зафиксированная в 2008 году, например, по Подмосковью, была на уровне 2,8%.
Вот и спрашивается: за счет каких же ресурсов управляющая компания, обещающая низкие тарифы, собирается снижать цены? Практика подобных конкурентных войн дает нам лишь два варианта ответа. Первый вариант: новый управдом, зайдя в микрорайон при помощи демпинговой политики, собирает несколько месяцев деньги с жильцов, а потом исчезает с ними в неизвестном направлении. Таковые случаи зафиксированы не единожды.
Другой вариант: новый управдом, дабы при помощи жильцов скинуть с новостройки своего конкурента, действительно, предложит низкие тарифы в убыток своей компании. Для чего? Чтобы, получив в управление масштабный объект, отчитаться перед своими кредиторами - поставщиками коммунальных услуг, что появился новый источник дохода и можно отсрочить погашение долгов.
Затем, продержав дом на заниженных тарифах несколько месяцев (сколько хватит терпения у кредиторов), компания начнет поднимать цены, дабы компенсировать свои убытки. Скорость роста тарифов после смены власти управдома будет зависеть лишь от того, как быстро захватчики хотят вернуть деньги. Причин для повышения можно привести массу: и инфляцию, и рост стоимости нефти – в общем, все то, чем чиновники и горе-бизнесмены прикрывают свои ошибки или неблаговидные поступки. А поскольку официально объявлено, что в 2010 году планируется повышение цен на ЖКХ, то новая управляющая компания уж наверняка спишет повышение тарифов на макроэкономическую ситуацию: дескать, партия велела, вот и повышаем!
Поэтому чтобы не стать жертвой дельцов, желающих поправить свои дела за счет собственников квартир, важно здраво подходить к выбору управляющей компании, доверять не голословным обещаниям, а судить по реальным делам.
Данная увлекательная статья находится
http://www.kp.ru/daily/24444/609667/
Сообщение отредактировал Маринели: 24 Февраль 2010 - 14:12
))
Не поняла, в каком месте у них обеспокоенность проснулась? Эта бумажка-бред полуночный.
