интересно
Хрущоба в Москве стоит дороже апартаментов в Париже
13.03.2008 13:55 | Комсомольская правда
Столичные квартиры дорожают за ночь на стоимость средней иномарки. Но, как убедились наши корреспонденты, на подобную же сумму можно и сбить цену - достаточно лишь не поддаваться ажиотажу
Средняя цена квадратного метра жилья перевалила в Москве за 5 тысяч долларов! А завтра, как объяснят вам риэлторы, будет еще дороже - с конца января из-за падения фондового рынка и доллара ажиотаж, поэтому берите не торгуясь что дают. У среднего москвича эти разговоры вызывают странные чувства. Что же за город у нас такой что стоило упасть каким-то акциям - и народ в панике ломанулся покупать жилье, как раньше спички или сахар? И где ж этот «народ» работает? Или что-то тут все-таки не так?
Посредникам высокие цены выгодны - выше комиссионные. А статистика в основном учитывает цены предложения (то есть цены продавцов), в лучшем случае эта цифирь корректируется к ценам продаж математическим путем. Другая информация в наших условиях просто недоступна. А реальная цена сделки в документах указывается редко. Иначе ведь придется платить налоги сполна, а этого в России не любят!
Что же реально происходит сегодня на столичном рынке недвижимости? Наши корреспонденты попробовали себя в роли покупателей жилья.
За бомжатник просят, как за виллу
Вы не поверите, но купить квартиру в Москве трудно! Да еще и по ипотеке. Большинство звонков в риэлторские агентства заканчиваются ничем.
- Квартира подорожала. Прибавляйте к указанной цене 20 тысяч.
- За эту двушку уже внесен аванс.
- Квартира временно снята с продажи.
Предложений много, а ухватиться не за что. Договариваюсь посмотреть трешку в Южном Бутове за 250 тысяч долларов. Перезваниваю наутро, чтобы уточнить время встречи.
- Вы знаете, квартира стоит уже 260 тысяч. Нам разъезжаться надо, а цены растут. Квартира, на которую мы рассчитывали, тоже подорожала. Вот и мы прибавляем...
Наконец-то нахожу трешку в районе «Водного стадиона». Панельный дом, кухня - 6 квадратов, общая площадь - 60 квадратов. 270 тысяч. Захожу. Мама родная! Закопченные стены, паркет буквально стоит дыбом, кухонная плита черная от слоя горелого жира. Кран в ванной не закрывается, горячая вода хлещет, и кажется, что ты в парилке. Платить за этот бомжатник целое состояние?! Торгуюсь с риэлтором.
- Берите, она через месяц тысяч на 30 подорожает.
- Нет, давайте скидку в 10 тысяч, чтобы ремонт сделать.
- Не могу, иначе я эту семью не развезу. Цены-то, сами видите...
- Ну хоть пять тысяч.
- Да я рад бы, но сейчас ситуация на рынке не та. Никто вам в цене не уступит. И с ипотечными покупателями не хотят связываться - чтобы долго денег не ждать.
Обзваниваю другие варианты. Действительно, при слове «ипотека» многие риэлторы тяжко вздыхают.
- Понимаете, сейчас рынок растет и сделки надо быстро проводить. А банки с кредитами тянут. Нам ближе клиенты с наличкой.
Зато пробить скидку вопреки мнению риэлтора оказалось вполне реально. Даже по телефону.
«А я цену от фонаря поставила!»
СПРАВКА «КП»
Район ст. м. «Коломенская» - в середнячках столичного рынка недвижимости.
Трешка-хрущевка недалеко от «Коломенской». Общая площадь - 50 квадратов. Цена... 300 тысяч долларов! Там что, унитаз из золота?
- Ой, а я цену от фонаря поставила! Сейчас цены такие высокие, вдруг купят? - простодушно поясняет хозяйка. - Могу уступить.
Вот так, похоже, и растут в Москве цены. Один от фонаря поставит, другие в газете увидят и тоже «ломят». Цепная реакция. Ну и, конечно же, еще росту цен помогают риэлторы.
$20 тысяч - в пользу посредника
СПРАВКА «КП»
Район ст. м. «Речной вокзал» - в рядах «спальных» (если брать кварталы далеко от метро). Хотя и не «аутсайдер». Средняя цена квадратного метра - $4284.
Осматриваю с представителем фирмы трешку в 65 квадратов на «Речном вокзале». 300 тысяч. Относительно новый панельный дом.
- У вас окна на шумную улицу и сантехника замены требует. Уступите 10 тысяч? - закидываю удочку.
Риэлтор неожиданно соглашается, хотя и снижает скидку до семи тысяч. Перед выходом из квартиры чувствую, как молчаливая хозяйка - женщина средних лет - сует мне в руку клочок бумажки и отворачивается. Что за секреты? Расставшись с риэлтором, разворачиваю смятый листок. Имя и номер мобильного. Звоню.
- Я вам квартиру за 280 уступлю, не надо через агентство покупать! - смущенно поясняет конспираторша.
Как выяснилось, женщина перед продажей сама собрала все документы, дала объявление, но почти все звонки поступают от посредников.
- И все мне предлагают договор с ними заключить. Мол, квартиру продадим, ваши 280 вы получите, только договор подпишите и дайте нам документы на жилье ваше, чтобы клиентам показывать. Я им отказываю, да что толку? Объявления о продаже моей квартиры уже, наверное, во всех газетах вышли. Где за 290 ее предлагают, где за 300. А потом звонят и просят: «Можно мы своего покупателя приведем? Только вы про цену ничего не говорите». Я соглашаюсь - вдруг купят? А риэлторы эти наглеют. Некоторые просят цену поменьше сделать. Не свою наценку снижают, а меня просят «подвинуться»!
Вот так запросто, можно сказать, на халяву, риэлторские фирмы «срубают» десятки тысяч долларов. Если мелкие агентства берут комиссионные в размере 2 - 3% от суммы сделки, то крупные - 6 - 8%! Получается, при цене квартиры в 300 тысяч долларов от 6 до 24 тысяч мы платим посредникам... С другой стороны, риэлторы дают какую-никакую, а гарантию «чистоты» сделки.
СПРАВКА «КП»
Риэлторскому агентству вовсе не обязательно заказывать весь спектр услуг по проведению сделки. Можно заказать только конкретную услугу, например, проверку «чистоты» сделки. Это обойдется значительно дешевле.
Ну а если вы берете кредит, можно сэкономить и на этом - «чистоту» квартиры, перед тем как ссудить вас деньгами, проверяет банк.
Неликвид на Тверской
СПРАВКА «КП»
Окрестности Тверской и Старого Арбата в рейтинге самых дорогих районов столицы занимают первые строчки. Средняя цена квадратного метра в феврале: ст. м. «Пушкинская», «Маяковская» - $8647, ст. м. «Арбатская», «Смоленская» - $8624 (без учета элитного жилья).
Обзваниваю варианты в центре. Цены апокалиптические. Трешки на Тверской, Старом Арбате по 500 - 700 тысяч.
- Такие квартиры, как правило, по полгода и больше «висят», - поясняет знакомый риэлтор. - Ведь ты не квартиру покупаешь, а место под нее! Двери, окна, сантехнику, проводку - все менять надо. И по кондиционеру в каждую комнату, потому что шумно и форточку не откроешь!
Но и ломовые цены при желании сбиваются. Звоню по двухкомнатной квартире на Смоленском бульваре. Сумма в объявлении - 430 тысяч.
- Готовы продать за 410, - сразу «сдается» риэлтор.
- А дешевле?
- У нас за 400 уже есть покупатель.
Как выяснилось, квартира продавалась с осени, и риэлтор наконец-то уговорил продавца «подвинуться».
Элитки со скидкой
Продавцы элитных квартир (вернее, тех, которые выдаются за таковые) ломят просто невероятные цены. Четырехкомнатная квартира на Крылатских Холмах. Два санузла, большая кухня, площадь - более 100 квадратов. Под окнами - машино-место. Но и цена - 880 тысяч.
- Дороговато-то что-то! - говорю риэлтору.
- Так ведь и ремонт элитный, в стиле хай-тек, и соседи замечательные. А у вас ипотека?
- Нет, наличка.
- Ну тогда, конечно, можно «подвинуться».
Очень часто в разделе «Элитки» публикуют объявления о совершенно обычных, типовых квартирах. Главное - чтобы покупатель позвонил, а дальнейшая «разводка» - дело техники риэлтора. Звоню по «элитной новостройке» в районе Ботанического сада. Двушка за 600 тысяч. За эти деньги можно взять квартиру на Арбате и Тверской! В ходе разговора выясняется, что «новостройке» уже пять лет, дом типовой да еще и панельный, а общая площадь дорогущей элитки - 52 квадрата.
- Да, торг уместен! - сразу заявляет посредник. И начинает петь мне песни про близость к метро и зеленым насаждениям, великолепный вид из окна, прекрасных вежливых соседей и т. д. и т. п.
СПРАВКА «КП»
Строго говоря, элитное жилье по общепринятым стандартам - это дома в историческом центре города, максимум на 50 квартир, со всеми возможными современными удобствами и прибамбасами, суперохраной и «дорогим» видом из окна (например, на храм Христа Спасителя или другую известную достопримечательность). Объявления о продаже таких квартир в общедоступных источниках, как правило, не встречаются.
Однако для среднего москвича любое жилье получше панели - «элитное». Этим пользуются риэлторы и застройщики: практически любые более-менее качественные монолитные и монолитно-кирпичные новостройки в рекламе зовутся «элитными». Так что это понятие - «элитное жилье» - по большому счету давно утратило смыл на московском диком рынке купли-продажи квартир. И что самое странное: очень часто цена квадратного метра какой-нибудь убитой хрущобы в Москве может стоить столько, сколько приличные апартаменты в Париже.
Квартира «под снос» дороже в полтора раза
Звоню по поводу хрущевки на Нагатинской набережной. 65 квадратов. Цена... 390 тысяч!
- А что так дорого-то?
- Так ведь дом в следующем году снесут! Вам в новом доме квартиру дадут, причем не меньше трехкомнатной. И метраж там обязательно будет больше. Новая квартира будет стоить тысяч 550 - 600, не дешевле!
Как выяснилось, цена на хрущевки очень зависит от года сноса дома. Если он неизвестен (а, как правило, так и есть), цена обычная, рыночная. Если дом занесен в план расселения - а это легко узнать в управе, - цена зачастую выше раза в полтора. Но предложений таких немного. Обычно хозяева хрущевки «под снос» ждут новой квартиры.
Однушка: торг не уместен
СПРАВКА «КП»
Солнцево, по данным аналитиков, один из самых дешевых столичных районов. «Замкадье», выбираться оттуда непросто, да и в криминальном отношении репутация у района не лучшая. Средняя цена квадратного метра - «всего» $3802.
Интересуюсь малогабаритной однушкой в Солнцеве. Площадь всего 35 квадратов, а цена - 185 тысяч долларов. Получается, что квадратный метр этой панельной хибары стоит дороже пяти тысяч долларов!
- Нет, торг не уместен! - сразу заявляет риэлтор. - Однушки очень хорошо продаются, да и рынок растет.
Кстати, все цены в объявлениях - в долларах, но рассчитаться предлагают в рублях по курсу на день продажи. При этом действительную рублевую цену часть продавцов требует... в договоре не указывать. Осматриваю трешку на «Домодедовской». Цена в переводе на рубли - около 6,3 миллиона. Но в договоре предлагают написать 900 тысяч.
- Понимаете, она в собственности менее трех лет. Если мы полную стоимость покажем, с суммы больше миллиона придется налог заплатить - 13%. А это почти 700 тысяч!
- Не удивляйтесь, таких вариантов много, - поясняет риэлтор-посредник. Люди покупают квартиры, когда рынок стабильный, а через год-два, когда начинается рост, перепродают. А деньги в бизнес вкладывают. Ну да, раньше это спекуляцией называлось. А сейчас - предпринимательство.
МНЕНИЕ АНАЛИТИКА
Олег РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра IRN.RU:
- В Москве низкокачественное жилье все ближе прижимается по стоимости к элитному.
За период беспрецедентного роста цен в 2005 - 2006 годах дорогие новостройки, расположенные в пределах третьего транспортного кольца, подорожали на 140%, в то время как квартиры в новостройках ближнего Подмосковья - аж на 247%. А январский ажиотаж вокруг московской недвижимости еще более сократил разрыв цен между дорогим и дешевым жильем.
Такая же ситуация и на вторичном рынке.
Но стоимость дорогих столичных новостроек уже сравнялась с ценами аналогичных объектов во многих европейских столицах, в то время как качество жизни в Москве все-таки им уступает.
С другой стороны, обеспеченность жильем в Европе и Америке, на стандарты которых сейчас ориентируется наша страна, в 2 - 3 раза превышает этот показатель у нас (40 - 60 кв. м против 20 кв. м в России). В итоге ни дорогое жилье сейчас не может сильно подорожать, ни дешевое - подешеветь. А это означает, что рынку угрожает кризис. Новая волна роста цен в скором времени может захлебнуться, и начнется новая стагнация, которая продлится до тех пор, пока разрыв в уровне цен между дорогим и дешевым жильем не вернется к уровню 2004 года.
ВОПРОС - РЕБРОМ
Так откуда такие цены?
Роман ГРОМОВ, аналитик «Юникредит Атон»:
- Рынок недвижимости в России непрозрачен. Но очевидно, что удорожание стройматериалов - не самая главная причина такого безумного взлета стоимости квадратных метров в Москве. По итогам февраля, столичная недвижимость подорожала на 11%. Эксперты говорят, что это связано с мировым ипотечным кризисом и увеличением рисков от инвестиций в фондовый рынок. А жилье, дескать, приносит стабильный доход.
Среди других, не менее важных факторов роста цен на жилье, я могу назвать огромный спрос, спекулятивные инвестиции, бюрократические проволочки, требующие немало времени и денег, слабое регулирование рынка.
Свою лепту во взвинчивание цен вносят и риэлторы. В Соединенных Штатах, например, риэлторские агентства лицензируются, в России к этому процессу только идут. Мало того что наш риэлтор не несет никакой ответственности за чистоту сделки, так еще и назначает цену в зависимости от заинтересованности клиента. Одним словом, хаос.
Чтобы переломить ситуацию на рынке недвижимости, необходимо принять целый комплекс мер. Самое простое - лицензировать риэлторскую деятельность: заставить их отвечать за свою работу. Затем прописать четкие и простые правила, которые облегчат работу застройщиков. Ну и в последнюю очередь правительству стоило бы задуматься о максимальной наценке на новостройки или налоге на инвестиционные «метры» для частников.
