Добрый день, GMI!
Все вопросы постараемся охватить. Времени бы хватило!!! По поводу схемы передачи нам ключей и оформления собсвтенности, как я понимаю, все долджно прсиходить именно так, как вы описали.. Но. Еть много подводных камней на этом правильном пути. Главное, чтобы среди нас, будущих жильцов, было взаимопони мание. Дело в том, что,(я уже об этом писал)
Согласно жилищного кодекса все права и обязанности как по квартирам, так и по у правлению всем домом в целом, возникают после получения на руки сертификата собственника (не забудьте и про гаражи, потому что те, кто будут ими владеть, так же обладают правом на голоса по всем вопросам управления пропорцианально их доле в общем имуществе). Это значит что обязательства по содержанию дома, как и права что то делать в своих квартирах, все получают только после регистрации прав собственности на квартиру, гараж. Но все жильцы, как правило, хотят получить ключи от квартиры сразу после сдачи дома государственной комиссии, для того, чтобы приступить к ремонту, и уже в отремонтированных квартирах, совершив в них (может быть), на свой страх и риск перепланировки, дожидаться, пока ПС нам зарегистрирует это право собственности (чтобы согласовать какие- нибудь перепланировки, необходимо подавать пакет документов, среди них – документ, подтверждающий право собственности на квартиру). Чтобы ПС приступить к оформлению прав собственности, необходимо, чтобы жильцы подписали акты приема квартир- это когда ПС сдаст дом госкомиссии. И вот здесь возникает промежуток времени, в течении которого ПС ( как и любая другая компания) абсолютно справедливо не хочет нести затраты на оплату коммунальных платежей и на эксплуатацию дома в тот период, когда мы уже получим ключи от квартиры, подписав акт приема передачи и начав в своих квартирах ремонт, но не будем по действующему жилищному кодексу нести никакие затраты на содержание дома и на его эксплуатацию. Это если нам дадут ключи. Но могут и не дать. Но ПС не давать нам ключи (читайте, «передавать дом на эксплуатацию») тоже невыгодно. Потому что затраты на содержания дома все равно есть. Чтобы найти «золотую середину»- ПС сдать дом ГК, подписать с нами акты приема – передачи квартир, отдать дом на обслуживание кому- нить (либо ТСЖ, либо эксплуатирующей организации) и «запустить» нас делать ремонт, необходимо указать, кому будет происходить эта передача. Теперь еще одно отступление- в Жилищном кодексе в разделе про ТСЖ везде ведется речь о собственниках жилья, кроме статьи 139, где говорится, что ТСЖ может быть создано будущими собственниками жилья. И ВСЕ. Эта 139 статья, по мнению юриста, и создает основные проблемы по использованию кодекса- мы МОЖЕМ СОЗДАТЬ, но при этом везде, где говорится о том, что мы можем сделать, речь идет о собственниках. Теперь конкретно к нашему вопросу – у каждого из нас в инвестиционном проекте есть следующий пункт : «« Субинвестор обязан одновременно с подписанием акта Акта приема-передачи Квариры заключить с эксплуатирующий организацией, указанной Соинвестором, либо с Товариществом собственников жилья, в случае его создания, договор на эксплуатацию и техническое обслуживание недвижимого имущества в части Квартиры. С момента подписания акта приема-передачи Квартиры Субинвестор принимает на себя бремя содержания квартиры, в том числе расходы по оплате коммунальных платежей и расходы по оплате содержания Имущества в Жилом доме пропорцианально своей доле владения площадью». Мы все подписали эти договора.
В связи с тем, что
1. Нам, будущим жильцам по- быстрее хочется получить ключи от квартир;
2. ПС невыгодно тратить средства на содержание этого дома , а значит по быстрее его надо «сдать»;
3. У нас в инвестиционных договорах есть вышеуказанный пункт
Остается только два пути развития событий.
ПС доводит дом до Госкомиссии. Если мы, жильцы, «убиваем», марионеточное ТСЖ, ПС включает в ГК ООО «Стройэксплуатацию» (что из себя представляет ООО «Стройэксплуатация» и ее генеральный директор, можно прочитать по ссылкам, предоставленным форумцами. Или просто задать в интернете поиск по названию компании, либо по имени ее руководителя) и при подписании акта приемки ГК ООО «Стройэксплуатацию», для ускорения процесса сдачи, проведение работ по дефектной ведомости возлагает на ООО «Стройэксплуатацию», а далее, как все понимают, все эти затраты ложатся на НАС. Второй вариант- нам, жильцам, не удается «убить» марионеточное ТСЖ ( по словам юриста, такой вариант вполне возможен- вся игра по «поддержанию ТСЖ на плаву» со стороны ПС будет вестись на грани фола, мы сможем судиться, и т.д. и т.п. Но это- деньги и время), и тогда «марионеточное ТСЖ» заключает ДОГОВОР НА ОКАЗАНИЕ УСЛУГ ПО ПОДГОТОВКЕ ЖИЛОГО ДОМА К СДАЧЕ ПРИЕМОЧНОЙ КОМИССИИ И ПОСЛЕДУЮЩЕЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛОГО ДОМА» С ООО «Стройэксплуатация». И на выходе опять все затраты ложатся на НАС С ВАМИ. Что может быть предложено нам, будущим жильцам, «доделать»? Как показывает практика, чаще всего возникают проблемы:
• Перекрытие дома
• Вентиляция ПО ВСЕМУ ДОМУ
• Лифты
Этот список не полный, но устранении ЛЮБОГО ИЗ ЭТИХ пунктов требует больших средств. И вообще, формулировка названия самого договора «ДОГОВОР НА ОКАЗАНИЕ УСЛУГ ПО ПОДГОТОВКЕ ЖИЛОГО ДОМА К СДАЧЕ ПРИЕМОЧНОЙ КОМИССИИ И ПОСЛЕДУЮЩЕЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛОГО» позволяет в сам договор включить… без эмоций если, то практически любой вид работ.
Далее, ТАРИФЫ. Мы будем строить, сами вывозить мусор, накрутку на воду, отопление, электричество сделать невозможно, значит на НАС ТЕОРИТЕЧЕСКИ можно повесить другие статьи по эксплуатации. Поищите в Интернете- да и на форуме все это приводилось в качестве примеров. Мы будем платить, но эти услуги либо не будут оказываться, либо будут нам «втюхиваться» по безумным тарифам. И мы ничего не сможем сделать по одной причине- у нас есть договор, по которому нам в разумные сроки должны оформить право собственности. И тогда мы сможем как то про себя заявить ( напоминаю, что все остальные пункты из жилищного кодекса в разрезе ТСЖ ссылаются на «собственников жилья»). А до этого момента, РАЗ МЫ САМИ СОЗДАЛИ ТСЖ , будь добр , плати. Так вот- а где эти разумные сроки . Есть сто +одна причина, по которой мы станем собственниками через ПАРУ лет. А до этого момента будем выступать в качестве «дойных коров». Это сейчас нам кажется, что все это в далеком будущем, что пока и квартир то у на нет, но стоит ли так рисковать? Ведь на это все и рассчитано- сейчас ПС позвенит перед нами ключами, но скажет, что без «ДОГОВОРА НА ОКАЗАНИЕ УСЛУГ ПО ПОДГОТОВКЕ ЖИЛОГО ДОМА К СДАЧЕ ПРИЕМОЧНОЙ КОМИССИИ И ПОСЛЕДУЮЩЕЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛОГО ДОМА» нам этих ключей не видать еще годик, что это нормальная практика, когда жильцы создают ТСЖ, в правление которого входят всего три человека (как минимум двое из которых лица, подконтрольные ПС), что квартиры итак выросли в цене, НЕ ХОТИТЕ ЖДАТЬ- МЫ ГОТОВЫ РАСТОРГНУТЬ С ВАМИ ДОГОВОРА- все ли мы выдержим такого натиска?
Вроде как получается замкнутый круг- и эксплуатирующая организация напрямик от ПС – плохо, и ТСЖ марионеточное с той же организацией- еще хуже.
В НАШЕЙ СИТУАЦИИ ВЫХОД ТОЛЬКО ОДИН. Расписываю по шагам:
1) Либо ТСЖ от ПЕРЕСВЕТА, но с полностью нашим правлением, и человек 6-8 ИЗ НАШИХ, либо мы создаем САМИ ТСЖ.
2) Параллельный с созданием ТСЖ поиск эксплуатирующей организации ДЛЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ ДОМА, для представления наших интересов от этой организации при составление (под руководством нашего ТСЖ) дефектной ведомости, чтобы НЕ КАЖДЫЙ ОТ НАС ПОДПИСЫВАЛ АКТ ПРИЕМУКИ ПЕРЕДАЧИ ПО ОТДЕЛЬНОСТИ, А МЫ ПОРУЧИЛИ ТСЖ СОСТАВИТЬ ДЕФЕКТНУЮ ВЕДОМОСТЬ И ВОЗЛОЖИТЬ НА ПС ЗАТРАТЫ ПО НЕЙ.