Сообщений в теме: 4876

[olikanordneft]

При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор который в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права и обязанности и ответственность сторон.

Созданные управляющие компании - это не что иное, как псевдоним УКа. Раньше была монополия ЖЭКА в районе, теперь монополия управляющей компании. Работниками в новых управляющих компаниях остались не только прежние сантехники, инспекторы, но и начальники. Был начальник ЖЭК, теперь начальник управляющей компании. Вот и все реформа.

Единственный способ для жильцов реально контролировать все расходы на ЖКУ - это создавать свою управляющую компанию, заключать с ней договора на обслуживание и, самое главное, требовать от местных чиновников, что бы все местные бюджетные средства на содержание УК пропорционально перечислялись в управляющие компании.

Надо усвоить самый главный закон на всё обозримое будущее - контролировать УК должны сами жильцы. Другими словами, жильцы дома должны контролировать качество и объем услуг, оказываемых им управляющей компанией. Иначе будет всё хуже и хуже.

В тех местах, где УК уже развалилось, а тарифы заоблачные, нужно обращаться в местную прокуратуру, что бы прокуроры подавали иски в защиту неопределенного числа лиц на предмет снижения тарифов в связи с не соответствующим санитарным нормативам качеством услуг. Требовать защиты своих прав в этом случае также следует от Государственного антимонопольного комитета РФ, Государственного комитета РФ по стандартизации, метрологии и сертификации, органов санитарно-эпидемиологического надзора, государственной жилищной инспекции и общественных объединений потребителей. Всё необходимое законодательство для защиты прав потребителей услуг УК есть, вот только немногие им пользуются.

Договор управления многоквартирным домом (пример)
(между управляющей компанией и собственником помещения)

Нет законов, по которым мы должны платить за то, что не получаем. Наоборот, все законы исходят из положения, что должна оплачиваться только та работа, которая действительно выполнена. Причем не абы как, а с должным качеством.

Если гражданин платит УК свои деньги за какую-то работу, то на юридическом языке это означает, что УК и жильцы вступают между собой в имущественные отношения, которые регулируются Гражданским кодексом РФ (далее ГК). Последний устанавливает, что имущественные отношения между сторонами возникают на основании договора. При этом статья 161 ГК устанавливает, что договоры между сторонами, одной из которых является юридическое лицо, должны заключаться только в письменной форме.

Таким образом, Гражданский кодекс прямо обязывает УК строить свои отношения с гражданами на основании письменного договора. Поэтому любые иные формы регулирования отношений между жильцами и УК являются незаконными.

При заключении договора о техническом обслуживании, а также последующем его изменении УК должен предоставлять плательщику (жильцу) смету своих расходов на проведение каждого вида работ и документы, подтверждающие расценки на их выполнение. Плюс расчет того, как стоимость услуги делится между жильцами.

Это же относится и к разовым работам (все виды ремонтов, благоустройства и т.п.). После проведения разовой работы УК должен выставлять жильцам счет, к которому должны прилагаться смета, обоснование расценок и расчет величины оплаты работы каждым жильцом.



Жильцы вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если управляющая организация не выполняет взятые ею обязательства. Ранее эта процедура предполагала судебное решение. Теперь спор также может разрешить суд, но доказывать исполнение условий договора придется управляющей компании.

Срок действия договора с управляющей компанией не может быть больше трех лет.
Если вас не устраивают услуги управляющей компании, вы в любой момент можете провести общее собрание собственников помещений в доме и заменить управляющую компанию. Но требования и претензии должны быть обоснованы. Поэтому очень важно, какой договор на управление будет на конкурсе представлен. Если какие-то пункты этого договора нарушаются, не исполняются, тогда у собственников есть повод провести это собрание. То есть эта дверь не закрыта для жителей.

Каждый жилец дома будет лучше знать свои права и обязанности, если у него будет копия договора с управляющей компанией.



В настоящий момент типового договора, регулирующего отношения жильцов и управляющих компаний, не существует. Фактически все отдается на откуп последних, и они составляют договор "под себя". Поэтому необходимо обязательно проводить юридическую экспертизу договоров, которые предлагает заключить управляющая компания.
Несколько пунктов, на которые следует обратить особое внимание, при заключении договора с управляющей компанией:
• В договоре с управляющей компанией в обязательном порядке должен быть приведен полный состав общего имущества многоквартирного дома. Это требование содержится в статье № 162 Жилищного кодекса.
• Если в договоре, который предлагает вам подписать управляющая компания, полного перечня общего имущества нет, то подписывать его не следует. Необходимо добиваться внесения в договор соответствующих данных. В противном случае через какое-то время вы можете обнаружить, что в сферу деятельности управляющей компании не входит крыша вашего дома или территория вокруг него.
• Договор с управляющей компанией должен содержать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. По решению общего собрания собственников жилья, его, а не самой компании, этот перечень может быть изменен. Эта возможность также должна быть отражена в договоре.

Для справки

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем три года.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

[litlejul]

При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор который в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права и обязанности и ответственность сторон.

Ссылочку киньте, плиз, на документ, из которого сделана выкопировка: как называется и когда принят.

[ABVGD]

С чем вы в суд пойдете или еще куда-нибудь отстаивать свои права? С квитанциями об оплате? Очень смешно...

Мы сделали уже одну глупость - "выбрали" УК. Сейчас Вы собираетесь делать ещё одну бОльшую глупость - подписать договор. В суд (надеюсь до этого дела не дойдёт) Вы пойдёте с официальным постановлением, что Вестя является УК наших домов и априори обязана (по этому самому постановлению) предоставлять жильцам домов определённые услуги. Вы правда этого не понимаете??

[litlejul]

Мы сделали уже одну глупость - "выбрали" УК. Сейчас Вы собираетесь делать ещё одну бОльшую глупость - подписать договор. В суд (надеюсь до этого дела не дойдёт) Вы пойдёте с официальным постановлением, что Вестя является УК наших домов и априори обязана (по этому самому постановлению) предоставлять жильцам домов определённые услуги. Вы правда этого не понимаете??

Вот я правда не понимаю(((. Больше склоняюсь к мнению olikanordneft, что нет договора не о чем и разговаривать. Хотя возможно, что это и не так. Хотелось сходить на консультацию к юристам, но все, что мне попадается очень дорого. Вы где консультировались, может быть дадите координаты юристов по умеренным ценам?

[lala]

Вот я правда не понимаю(((. Больше склоняюсь к мнению olikanordneft, что нет договора не о чем и разговаривать. Хотя возможно, что это и не так. Хотелось сходить на консультацию к юристам, но все, что мне попадается очень дорого. Вы где консультировались, может быть дадите координаты юристов по умеренным ценам?

Подписать мы всегда успеем, лучше не торопиться.

[Alsiona]

Добрый день! Вот по этой ссылке можно прочитать большую статью про договор управления многоквартирным домом.
http://www.moskv.ru/.../show/id/10042/
На основании этой статьи можно проанализировать договор, который предлагает нам с вами Веста. И, возможно, сделать вывод стоит ли торопиться с его подписанием.

[lala]

Добрый день! Вот по этой ссылке можно прочитать большую статью про договор управления многоквартирным домом.
http://www.moskv.ru/.../show/id/10042/
На основании этой статьи можно проанализировать договор, который предлагает нам с вами Веста. И, возможно, сделать вывод стоит ли торопиться с его подписанием.

На основании статьи следует, что если в договоре (его приложении) на материалы Управляющая компания тратит 80 тыс. за год, то все дополнительные затраты на материалы будут собираться с жильцов, т.е. затраты сверх тарифа.

[olikanordneft]

Все равно ведь из-за нас никто договор переделывать не будет. Ну приду я и выскажу свое недовольство определенными пунктами... и что дальше? Скажут- "Гуляй лесом.." как обычно они это говорят. А собрание для обсуждения пунктов договора никто не собирал и собирать не будет, у нас было "заочное голосование" и за договор проголосовали более 50 % жильцов, а это значит, что большинство все устраивает (вот уж поистине идиоты...прошу прощения если кого обидела)...Это же просто ужас какой то...

[bjorn]

Все равно ведь из-за нас никто договор переделывать не будет. Ну приду я и выскажу свое недовольство определенными пунктами... и что дальше? Скажут- "Гуляй лесом.." как обычно они это говорят. А собрание для обсуждения пунктов договора никто не собирал и собирать не будет, у нас было "заочное голосование" и за договор проголосовали более 50 % жильцов, а это значит, что большинство все устраивает (вот уж поистине идиоты...прошу прощения если кого обидела)...Это же просто ужас какой то...

если не подписывается договор, то это не значит, что в вашу квартиру перестанут подавать воду, электричество и тепло, запретят пользоваться лифтом и домофоном и мн. другое. Все это Веста обязана будет предоставлять жителям в любом случае, т.к. жильцы будут за это платить ей (независимо от подписания договора). Следовательно, любой жилец вправе требовать надлежащего исполнения данных услуг.

[olikanordneft]

если не подписывается договор, то это не значит, что в вашу квартиру перестанут подавать воду, электричество и тепло, запретят пользоваться лифтом и домофоном и мн. другое. Все это Веста обязана будет предоставлять жителям в любом случае, т.к. жильцы будут за это платить ей (независимо от подписания договора). Следовательно, любой жилец вправе требовать надлежащего исполнения данных услуг.

А я не хочу платить деньги УК только за то, что и без них мне сейчас предоставляют пусть сейчас ценник будет чуть меньше, но в скоом будущем он наверняка возрастет в разы по сравнению с ЖКХ

[bjorn]

А такое возможно? Чтоб одна квартира платила и обслуживалась ЖЭКом, а соседняя - Вестой?

[olikanordneft]

А я не хочу платить деньги УК только за то, что и без них мне сейчас предоставляют пусть сейчас ценник будет чуть меньше, но в скоом будущем он наверняка возрастет в разы по сравнению с ЖКХ

Только без договора не понятно, чего я требовать то от них буду иметь право???? Чтоб не хуже, чем у ЖЭКа?

[lala]

Уважаемые соседи! Обратите внимание на то, что услуги управляющих компаний с 01.01.2010 года не облагаются НДС в соответствии с главой 21 Налогового кодекса:
Статья 149
3. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции:
29) реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций;

30) реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги);
(пп. 30 введен Федеральным законом от 28.11.2009 N 287-ФЗ).

С работами, выполняемыми собственными силами УК, дело темное, вроде как облагаются..
Насколько я помню (перед глазами нет договора), в тарифе был НДС был в размере 18%.
Так что есть повод у подписавших договор (расчет тарифа в приложении к договору), а равно и у всех остальных, требовать уменьшения тарифа на сумму не облагаемых НДС 18% услуг и в случае отказа идти в прокуратуру.

Сообщение отредактировал lala: 20 Сентябрь 2010 - 11:35

[olikanordneft]

Приложение № 3
к Договору управления
многоквартирным домом по адресу:
Московская область,
г. Раменское, ул. Чугунова, д.15/3
№ВС-3/10-

РАЗМЕР ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА И ТАРИФЫ НА ОПЛАТУ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ НА 2010г.

I. Калькуляция затрат и тариф ООО "ВЕСТА-Сервис" по содержанию и текущему ремонту Дома
Площадь жилых и встроенных офисных помещений Дома (кв.м) 8 668,3
№ п/п Статьи затрат Годовая плата (руб.) Плата за 1кв.м площади (руб./кв.м)
1. Ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования 289 555,82 2,78
Заработная плата 198 208,88
Начисления на з/п 53 318,19
Материалы 38 028,75
2. Содержание и обслуживание лифтового хозяйства 328 956,34 3,16
3. Ремонт конструктивных элементов жилых зданий 220 691,88 2,12
Заработная плата 146 048,65
Начисления на з/п 37 972,65
Материалы 36 670,58
4. Содержание придомовой территории 131 585,44 1,27
Заработная плата 102 677,62
Начисления на з/п 27 620,28
Материалы 1287,54
5. Содержание мест общего пользования 157 645,02 1,52
Заработная плата 123 213,14
Начисления на з/п 33 144,34
Материалы 1 287,54
6. Освещение мест общего пользования 70 831,26 0,68
7. Сбор и вывоз бытовых отходов 231 845,66 2,23
8. Затраты по содержанию управляющей компании 450 559,56 4,33
Заработная плата 251 902,43
Начисления на з/п 67 761,75
Почтово-телеграфные расходы 4 889,41
Услуги банка 101 939,21
Канцтовары 7 171,14
Аренда и содержание помещения 16 298,03
Прочие расходы (программное обеспечение и т.п.) 597,59
9. Содержание аварийно-диспетчерской службы 119 622,54 1,15

Всего расходов по себестоимости 2 001 293,52
Рентабельность 200 129,35 1,92
Итого расходов с рентабельностью 2 201 422,87
НДС 18% 396 256,12 3,81
Итого расходов с НДС 2 597 678,99

Тариф 24,97
II. Тарифы на оплату коммунальных услуг
№ п/п Наименование услуги Тариф
1. Отопление 28,20 руб./кв.м
2. Холодное водоснабжение 16,23 руб./куб.м (75,78 руб./чел.*)
3. Горячее водоснабжение 94,65 руб./куб.м (378,41 руб./чел.*)
4. Водоотведение 18,89 руб./куб.м (158,26 руб./чел.*)
5. Электроснабжение - день (с 8.00 до 21.00) 247 коп/кВтч
- ночь (с 21.00 до 8.00) 84 коп/кВтч
*- норматив применяется при отсутствии или использовании не поверенных приборов учета
То, что вы заметили, это еще не все
НДС, если Вы посчитаете, взят даже с суммы рентабельности (под рентабельностью в данном случае подразумевается прибыль), вместо налога на прибыль
Вообще, вся их калькуляция бред сивой кобылы. Жаль, я не могу сходить в офис Весты хотелось бы еще раз все эти вопросы лично задать, а то на собрании я ответов почему то не получила. Директор Весты выслушивала мои вопросы и тут же отворачивалась в другую сторону.... Хочу заметить, что расходы на з/п и содержание УК включены в калькуляцию каждого дома. Надо сесть посчитать как нибудь их з/п и прочие расходы и тогда мне кажется можно будет смело в прокуратуру обращаться

[VitroSU]

А такое возможно? Чтоб одна квартира платила и обслуживалась ЖЭКом, а соседняя - Вестой?

Нет

Только без договора не понятно, чего я требовать то от них буду иметь право???? Чтоб не хуже, чем у ЖЭКа?

Посмотрите посты naa, те которые были вначале обсуждения УК Весты и в которых он агитировал за УК. В них промелькнуло два нормативно-правовых акта(Правила..............), изучив которые, Вы будете знать что требовать.

[Pani]

А я не хочу платить деньги УК только за то, что и без них мне сейчас предоставляют пусть сейчас ценник будет чуть меньше, но в скоом будущем он наверняка возрастет в разы по сравнению с ЖКХ

А я вот не понимаю где Вы ценник меньше увидели?А если нам сейчас уберет Жек графу о мусоропроводе,то тогда это + к 40к.+1.50.Итого на 1.90 в У.К.ценник дороже,а если учесть что тарифы такие как обсл.лифтов,придомовой территории занижены,то их очень быстро поднимут.Ведь лучшее обслуживание не может стоить дешевле,предыдущего. Да кто в курсе,хотелось знать, придомовая территория должна входить в наши 24.46???Ведь в Москве эта услуга оплачивается городом и жильцами не оплачивается.

[olikanordneft]

А я вот не понимаю где Вы ценник меньше увидели?

Имелось ввиду по сравнению с другими УК.

Ведь лучшее обслуживание не может стоить дешевле,предыдущего.

Кто сказал, что оно будет лучше, с такой то сметой

Да кто в курсе,хотелось знать, придомовая территория должна входить в наши 24.46???Ведь в Москве эта услуга оплачивается городом и жильцами не оплачивается.

Собственники жилья в многоквартирных домах, не должны платить за уборку придомовой территории, если это земля не оформлена в их собственность .Нельзя брать с собственников деньги за ту собственность, которая им не принадлежит.Сначала необходимо оформить придомовые территории в собственность, а только потом "платить за нее".До того момента, пока земля не оформлена в собственность, расходы по ее уборке несет город.

[tigra2574]

Насколько мне известно, придомовая территория в собственности у ВЕСТЫ, и для них это лишний груз. А так для них будет хорошо, не они будут оплачивать за уборку территории ЖЭКу, а еще мы будем им доплачивать. Двойная выгода: никаких расходов, один доход.

[olikanordneft]

Насколько мне известно, придомовая территория в собственности у ВЕСТЫ, и для них это лишний груз. А так для них будет хорошо, не они будут оплачивать за уборку территории ЖЭКу, а еще мы будем им доплачивать. Двойная выгода: никаких расходов, один доход.

Надо в Весту сходить...спросить...если в их собственности, то пусть сами и платят за уборку.

[olikanordneft]

Собственник
21 сентября 2010 г.
17:00
Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, при передаче наших домов (ул.Чугунова д.15/1,3,4,5) на управление от ЖЭУ №12 к УК Веста -СФ, обслуживание придомовой территории ляжет на плечи УК или как и раньше, убирать снег, подметать, сажать кусты и прочее будет ПТО ГХ ?

Гл.инж.ПТО ГХ
22 сентября 2010 г.
10:58
Обслуживанием придомовой территории занимается УК.