ШАПКА, в администрацию, адрес и т.д.
_______________________ 2011 года на обращение жителей многоквартирного дома №1, корп. 4 по Лихачевскому шоссе от _________________ 2010 года был получен ответ, согласно которому на сегодняшний день не сформирован земельный участок под многоквартирный жилой дом №1, корп.4 по Лихачевскому шоссе и соответственно границы придомовой территории не определены (копия письма прилагается).
Однако, в отношении квартир, которые входят в состав указанного многоквартирного дома, в период его строительства с гражданами заключались договоры участия в долевом строительстве. В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщиком может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (абз. 2 п. 2 Закона).
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, в состав которого будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка (п. 1 ст. 3 Закона).
Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 Земельного кодекса РФ). В силу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета. Указанное правовое значение кадастрового учета применительно к земельным участкам не изменилось в связи с тем, что утратил силу Закон о государственном земельном кадастре и вступил в действие с 01.03.2008 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
В статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из смысла указанных статей усматривается, что, до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданских правоотношений, то есть быть предметом сделок, в частности, в отношении него не могут быть заключен договор аренды или договор субаренды.
Право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (ст. 131 ГК РФ). Государственная регистрация права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, осуществляется в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Право собственности на земельный участок регистрируется только после проведения его государственного кадастрового учета (Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Договор участия в долевом строительстве также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4, ст. 17 Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…).
На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация и другие документы.
Чтобы получить разрешение на строительство застройщик должен был обратиться с заявлением в уполномоченный орган, к которому в числе прочих документов прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок (ст. 51 Градостроительного кодекса).
В соответствии со ст. 19 Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов… проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. В соответствии со ст. 21 того же закона информация о проекте строительства в числе прочего включает информацию о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства.
Таким образом, независимо от того, на каком праве (собственности или аренды) застройщик имеет земельный участок для строительства, земельный участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. В ином случае привлечение денежных средств граждан для участия в долевом строительстве многоквартирного дома, выдача разрешения на строительство, а также государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, противоречили бы действующему законодательству Российской Федерации, в частности, Градостроительному кодексу Российской Федерации, Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону об участии в долевом строительстве.., Федеральному закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании вышеизложенного, просим разобраться, являются ли сведения, изложенные в письме Администрации г. Долгопрудный от ______________________, исх. _______ о том, что земельный участок под многоквартирный жилой дом №1, корп.4 по Лихачевскому шоссе не сформирован, ошибочными, либо привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства указанного многоквартирного дома, а также выдача разрешения на строительство многоквартирного дома, были осуществлены с грубейшими нарушениями действующего законодательства Российской Федерации.
Просим уведомить нас о результатах рассмотрения настоящего обращения.
Также уведомляем, что обращения жителей многоквартирного дома по вопроса правомерности выдачи разрешения на строительство указанного дома, а также осуществления государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве будут направлены в адрес соответствующих органов, а также в адрес застройщика, осуществлявшего строительство.
Сообщение отредактировал Laly: 03 Февраль 2011 - 18:03
