Сообщений в теме: 7

[Юрист]

Прошу всех, кто заинтересовался данной темой, поделиться различными вариантами Кидалова инвесторов со стороны застройщиков (продавцов).
Проанализируем совместными усилиями - чтобы хоть как-то обезопасить будущих инвесторов строящегося жилья.
Публикуйте варианты - будем активно обсуждать (как бороться с ентой проблемой).

[Juzeppe]

возможно чуток не в тему, но...

http://www.denex.ru/...8/37/10433.html
Как работают мошенники на рынке жилья

Мошенничество на рынке московской жилой недвижимости приобрело такой размах, что не замечать его дальше стало уже невозможно. Недавно столичные власти объявили о намерении бороться с компаниями, предпочитающими строить вместо жилья финансовые пирамиды. За подробностями "Газета.Ru" обратилась к начальнику управления по экономической безопасности правительства Москвы Александру Корсаку.

-- Александр Борисович, количество жалоб на недобросовестных застройщиков превысило "критическую массу"?

-- К сожалению, да. Только за последнее время к нам поступило свыше 30 обращений граждан, пострадавших при соинвестировании в строительство жилья. В действиях некоторых фирм, строящих и продающих квартиры, усматриваются признаки построения финансовых пирамид. Эта проблема уже становится устойчивой тенденцией, и необходимо принимать срочные меры, чтобы она не приобрела еще больших размеров.

-- Какие мошеннические механизмы работают на московском рынке жилья?

-- Можно выделить две категории недобросовестных организаций.

С первыми проще. Это чисто мошеннические, по существу, нелегальные, так называемые фантомные фирмы.

Они не имеют никакого отношения ни к инвестиционным программам, ни к строительству вообще. Все бумаги у них липовые. Дома, которые они показывают клиентам, принадлежат другим компаниям. И это ст. 159 Уголовного кодекса в чистом виде. Кстати, недавно столичный УБЭП задержал группу таких мошенников, действовавших под маркой фирмы "Сибур-инвест". Привлекая средства граждан под очень выгодные ценовые условия, они их попросту обманывали.

Надо отметить, что любое строительство в Москве осуществляется на основании, во-первых, постановления правительства Москвы и, во-вторых, инвестиционного контракта по каждому конкретному адресу, с указанием фирмы-инвестора. Эти документы регистрируются и имеют соответствующие реквизиты. Поэтому при покупке квартиры необходимо в первую очередь убедиться в наличии этих документов.

Вторая категория – это действующие инвестиционные компании, которые формально остаются в рамках закона, и предъявить им обвинения очень сложно.

Выиграв конкурс на строительство дома, такая компания привлекает в качестве соинвесторов граждан и собирает с них деньги. Причем иногда старается брать новые площадки ежегодно, даже несмотря на то, что старые в лучшем случае только обнесены забором. Действуя по такой схеме, фирмы аккумулируют огромные денежные средства, а потом затягивают или вовсе не ведут строительство.

Собранные деньги "прокручиваются" в течение нескольких лет, затем их могут возвращать гражданам, но понятно, что при этом люди несут потери. Деньги на этих оборотах зарабатываются колоссальные.

При этом бороться в лобовую очень трудно – договоры составляются таким образом, что в них не оговариваются ни сроки окончания строительства, ни ответственность фирмы за их нарушение, ни инфляционная составляющая. Зато застройщики прекрасно защищены фактом добровольности подписания договоров – никто не принуждал соинвесторов ставить свои подписи под кабальными условиями контрактов.

-- Как же вы планируете разрушать такие "пирамиды"?

-- Анализ показывает, что существует очень серьезный пробел в правовом закреплении отношений в процессе соинвестирования.

Работать "на грани" многим компаниям до сих пор позволял правовой вакуум.

С апреля этого года вступил в силу регулирующий эти правоотношения новый федеральный закон, который должен создать защитные барьеры. Но закон определяет лишь принципы, общие границы, и необходимо создавать механизмы его реализации. Таким механизмом, на мой взгляд, должен стать типовой договор на соинвестирование, действующий на территории Москвы, с обязательными ссылками на документы (с реквизитами постановления правительства Москвы о выделении участка и инвестконтракта между городом и инвестором), с конкретными сроками, с ответственностью сторон. Наверное, необходимо предусмотреть, чтобы договоры соинвестирования регистрировались так же, как и сами инвестконтракты. Над этим сейчас идет работа.

С другой стороны, сегодня граждане не имеют возможности получить достоверную информацию о деятельности той или иной фирмы.

И поэтому еще одним способом борьбы с недобросовестным ведением бизнеса может стать создание "Реестра деловой репутации партнеров Правительства Москвы", который позволит отсекать нечистые на руку компании. Решение о создании "Реестра" закреплено в постановлении правительства Москвы № 431-ПП от 14 июня 2005 года.

Реестр не надо рассматривать как какие-то "черные" или "белые" списки. Это, скорее, аналог бюро кредитных историй.

В нем будет накапливаться объективная информация о деятельности организаций, например, вовремя ли выплатила фирма кредит, всегда ли выполняла обязательства, уклонялась ли от уплаты налогов и т. д. К сожалению, у нас в стране никогда не существовало возможности получения полной открытой информации (специфическая информация ФСБ и МВД не в счет). На первом этапе реестр будет удовлетворять потребности городских структур, но в дальнейшем его данные должны стать открытыми для граждан и организаций, чтобы они могли убедиться в деловой репутации той или иной фирмы.

Отмечу также, что при подаче заявлений на участие в конкурсах и аукционах, проводимых городом, осуществляется предквалификационный отбор, учитывающий выполнение фирмами ранее принятых обязательств перед городом и перед гражданами.

И теперь авторы долгостроев не будут допускаться к новым конкурсам, пока не выполнят старых обязательств, что должно стать хорошим регулятором этого процесса.

По мере движения к цивилизованному рынку роль имиджа и деловой репутации будет возрастать, а проштрафившиеся фирмы будут сходить с дистанции.

-- А вы уверены в эффективности названных мер? Ведь в ответ на новый закон "О долевом строительстве" уже стали появляться "серые" схемы. Например, гражданам предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в будущем или купли-продажи простого векселя, который потом можно будет обменять на квартиру. Или между застройщиком и покупателем ставятся ПИФы – и тогда вообще отпадает необходимость в каком-либо договоре.

-- Конечно, трудно говорить о мерах, которые полностью обезопасили бы участвующих в долевом строительстве граждан. Имея немалые средства, недобросовестные фирмы могут привлекать мощные юридические силы для разработки новых схем. Мошенничество как явление было всегда. Наша задача – максимально ограничить его масштабы, защитить москвичей от действий мошенников. В том числе и путем широкого информирования граждан. Ведь здесь процесс двусторонний: с одной стороны – фирма, с другой – граждане.

Доверчиво подписывать все, что вам предложат, даже не проконсультировавшись с юристом, – все равно что уходить из дома, не заперев двери. И пора нам уже избавляться от "эффекта халявы".

Заниженная цена должна не подстегивать к покупке, а настораживать – это первый признак того, что здесь не все чисто. Ну не может стоимость московских квартир быть 600--800 долларов за квадратный метр при существующей рыночной цене в 2--2,5 тысяч долларов. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

-- А что можно посоветовать тем гражданам, которые уже пострадали, связавшись с фирмами "с признаками пирамиды"?

-- Постараться вернуть свои средства. В том числе и через суд.

Обращайтесь к нам. Телефоны "горячей линии": 234-04-00, 631-11-77. Мы можем дать первичную правовую оценку ситуации.

Если есть признаки состава преступления – передаем информацию в правоохранительные органы. Хотя главная задача управления, в отличие от силовых структур, не бороться с совершенными преступлениями, а работать над тем, чтобы преступление предупредить.

-- С какими нарушениями и конкретными фирмами связаны уже полученные вами обращения граждан?

-- Могу привести примеры того, как удалось предотвратить мошенничество. По строительству жилья на Рублевском шоссе принято пока только предварительное решение, но уже появилась информация о продаже квартир. Были отслежены две конторы, размещавшие рекламу на этот счет, и материалы переданы в прокуратуру. (К счастью для них, они еще не успели ничего продать и смогли объясниться тем, что якобы "проводили мониторинг".) Обратился к нам и один инвестор-застройщик, обнаруживший в интернете предложения по своему дому от совершенно посторонней фирмы.

В настоящее время на рассмотрении в управлении находятся заявления от граждан, заключивших договоры с фирмами ООО "Ремстройотдел", инвестор-застройщик ООО "Пластбау-М" (Севастопольский проспект, 51, Наримановская улица, вл. 8), с ООО "МИТА 2000", инвестор-застройщик ЗАО "Центр развития города ГРАД" (ул. Учинская, 1--9), с инвестиционной корпорацией "Социальная инициатива" (б-р Маршала Рокоссовского, вл. 5--8). Проверка покажет истинные намерения этих организаций, а результаты мы обязательно опубликуем.

[Juzeppe]

Как кидают при покупке новостроек
http://gazeta.ru/rea..._a_306260.shtml

Около 300 новых жилых домов возводится сегодня на территории Москвы. Практически все это строительство ведется на деньги, собранные с граждан: в подавляющем большинстве случаев квартиры продаются уже на стадии котлована.

Ради покупки квартиры в новостройке многие семьи продают свое старое жилье, берут кредиты в банках, корректируют свои жизненные планы в зависимости от указанной в договоре даты завершения строительства. Но, как показывает практика, получив с частных инвесторов полную стоимость будущего жилья, большинство застройщиков теряет к ним интерес и, пользуясь полной безнаказанностью, решает исключительно свои проблемы.

В редакционной почте "Газеты.Ru" накопилось немалое количество писем и обращений о "зависших" стройках, о полностью оплаченных и даже полностью построенных домах, в которые не пускают купивших квартиры граждан – газета периодически рассказывает о подобных случаях и планирует делать это и впредь. Однако интерес представляет и обобщение этого материала – общая картина "кидалова" и классификация основных его схем на рынке новостроек.

Сочетание принципа долевого участия в строительстве и долгостроя дает строительным компаниям массу преимуществ. Можно долго "крутить" деньги на стороне, а потом, например, еще и потребовать доплаты за уже оплаченные квартиры, мотивируя это тем, что за последний год "стройматериалы подорожали". Таким образом, затягивание сроков строительства под прикрытием всяких "уважительных причин" приобрело сегодня массовый характер.

Плодящие долгострой компании зачастую совершенно не заинтересованы в завершении строительства. Их деятельность носит, скорее, пирамидальный характер.


Поэтому и не прекращается агрессивная реклама жилья, в, казалось бы, уже распроданных новостройках. Расчет прост: потерявший терпение дольщик требует вернуть ему деньги, и застройщик честно возвращает своему "соинвестору" обесценившийся за прошедшие несколько лет пай, предварительно продав его квартиру новым желающим – конечно, уже по новой цене. Бывает, что менеджеры, работающие с клиентами, целенаправленно подталкивают их разрывать договор, поддерживая слухи о нестабильном положении родной компании. При этом деньги дольщику возвращаются не просто по номиналу, но еще и с рассрочкой платежа, что законом не запрещено. Бывает, что фирма, официально соглашаясь вернуть пай, тем не менее сразу его не платит, и никому достоверно неизвестно, заплатит ли вообще – множество таких историй находится сейчас как раз в стадии "ожидания".

Однако пирамида – вещь недолговечная. И поэтому перед обвалом такая компания, как правило, реорганизуется. "Соинвесторов" информируют о том, что в связи с разделением компании все гарантии по заключенным договорам переходят к новой фирме "Рога и копыта" и просят подтвердить факт "нерасторжения договора". Проверить разделительный баланс застройщика дольщикам, разумеется, не дают. (При разделе компании балансы новых фирм утверждаются в налоговой инспекции. При этом, по закону, лишь одна из них не должна попасть под банкротство – содержать больше задолженностей, чем активов – а другие вполне могут быть "пустышками"). Переложив прибыль в другое место, в новообразованные "Рога и копыта" сливают все убыточные активы --

так что даже дойдя до суда и отсудив свои деньги, частные инвесторы не могут их получить: арестованные счета фирмы оказываются пусты.


Разумеется, не все долгострои – пирамиды. И их застройщики на самом деле верят в свою честность и отсутствие желания нарушать права соинвесторов. Просто во время строительства может случиться всякое. Поэтому сроки и цены, как правило, время от времени уточняются в "дополнительных соглашениях", отказ подписывать которые (внимание!) равносилен расторжению договора. И таких дополнительных соглашений (в отличие от основного договора) за долгие годы строительства может быть достаточно много.

Еще одна схема извлечения прибыли из граждан покупателей связана со сменой застройщика в ходе строительства дома. Например, у заключавшего договоры застройщика могут отобрать участок за долги, реальные или мнимые нарушения. Он может и сам переуступить свои права кому-то другому (на практике за разными юридическими лицами могут стоять одни и те же физические персоны). Но получившая таким образом объект новая фирма, естественно, не желает "заниматься благотворительностью" и требует от пайщиков серьезных доплат или все того же – расторжения договора, что вполне для нее выгодно.

Немало потрясений может ожидать частных инвесторов и тогда, когда дом уже готов.


Например, их могут попросить приплатить. Причем речь идет не о доплате в 5-10% (это уже вошло в порядок вещей) – стоимость квартиры в последний момент может увеличиться в 2 раза. При этом фирмы не предоставляют документов, подтверждающих размеры и законность этих доплат. У них есть более действенное средство – шантаж. Пайщикам угрожают расторжением договоров или не передают в органы регистрации документы, необходимые для оформления квартир в собственность. Судиться в таких случаях очень сложно. Дело в том, что до последнего времени все договоры соинвестирования составлялись исключительно в пользу застройщика. Не подписать такой договор, потребовать изменить в нем какие-то пункты было на деле невозможно. Разговор в таких случаях был коротким: "не нравится – мы вас не заставляем! вон у нас какая очередь желающих".

Еще один довольно распространенный трюк – к моменту сдачи дома заказчик "оказывается" некредитоспособным и не может расплатиться с подрядчиком. И в этом случае за разными юридическими лицами зачастую стоят одни и те же люди. В ходе арбитражного суда заказчик признает свою вину и расплачивается домом, на который к этому времени уже бывает наложен арест. Подрядчик продает квартиры по второму разу, а первым покупателям, в лучшем случае, возвращает их первоначальные паи.

Еще одна болезнь застройщиков – поразительная забывчивость. Некоторые из них вспоминают о "городской доле" в построенном доме только после того, как эту долю у них уже купили частные инвесторы.


А чаще не вспоминают вообще – ведь договор с городом заключает застройщик, а квартиры продаются через инвестиционные компании и риэлторские фирмы, которые формально городу ничего не должны. Их ничуть не смущает отсутствие документов, разрешающих реализацию этого жилья. В итоге ситуация "подвисает": местные власти, не получив своей доли, блокируют заселение и не вводят дом в эксплуатацию, суды неторопливо разбираются со встречными исками, а оплатившие из своего кармана строительство граждане годами находятся в состоянии тяжелейшего стресса.

Другим вариантом плодотворного сотрудничества застройщиков и местных властей может стать появление целого микрорайона, не обеспеченного, к примеру, инженерной инфраструктурой.


К моменту сдачи такого объекта "вдруг" выясняется, что для его подключения к коммуникациям имеющихся городских мощностей не хватает. А для строительства новых котельных, водозаборов, ЦТП и коммуникаций требуется больше денег, чем было потрачено на жилье и объекты соцкультбыта, и ни одна из сторон вкладывать их не собирается. Застройщик кивает на местные власти, власти – на застройщика, а между ними толпятся митингующие граждане, честно заплатившие за новые квартиры ровно столько, сколько от них требовали.

Но, даже вселившись в новую квартиру и оформив ее в собственность, частному инвестору не стоит расслабляться окончательно.


Продавая квартиры, риэлтеры строго хранят свою главную тайну – градостроительные планы, касающиеся территории застройки. И нередко случается, что заплатившего за "благоприятную экологию" и "живописные виды" покупателя ожидает строительство под его окнами автомагистрали или еще одного многоэтажного комплекса. В итоге вид на зеленые дали сменяется видом на стройплощадку, которая работает день и ночь, – а потом и видом на стену нового дома.

Как правило, обманутые в своих лучших ожиданиях граждане пытаются апеллировать к властям. Но ни в Москве, ни в области не известно ни об одном случае, когда бы госструктуры отреагировали на отчаянные просьбы о помощи.


Обычно такое бездействие объясняется тем, что городские структуры не являются стороной договоров пайщиков с застройщиками и потому не обязаны (и даже не имеют права) вмешиваться в хозяйственные споры, которые должны решаться в суде. Правда, когда это связано с собственной выгодой или имеются личные счеты с застройщиком, местные власти вмешиваются более чем активно, защищая при этом интересы, прямо противоположные интересам граждан.

К сожалению, ничем не сможет помочь гражданам, ставшим заложниками долевого строительства, и новый федеральный закон "О долевом участии в строительстве жилья".


Ориентированный на защиту частных инвесторов, закон устанавливает универсальную форму договора, фиксированные сроки и цены строительства, запрещает нецелевое использование средств, однако действие этого закона не распространяется на правоотношения, возникшие до его вступления в силу (раньше 1 апреля 2005 года). Более того, закон распространяется только на те объекты, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года. И многие компании уже заявили о том, что этот закон их никак не коснется, поскольку у них есть масса проектов, разрешение на строительство которых было получено ранее.

Так что тем, кто планирует сегодня вложить свои кровные в строительство, начатое раньше 1 апреля, придется играть по старым правилам. Со всеми вытекающими из этого обстоятельствами.

[ЛИС]

Юрист, а есть же тема для этого обсуждения: http://www.nhouse.ru/forums/index.php?showtopic=396

[Юрист]

ЛИС, а ты на даты открытия тем для обсуждения посмотри, и все станет ясно.

[key19]

А как, пардон, Вы собираетесь бороться? Меня интересует инструмент. Это суд? Или Вы попытаетесь внести изменение в действующее законодательство? Можно отказаться, конечно, от подписи типового договора, но это значит остаться без квартиры.
Тут один универсальный выход, пардон, затратный.
Пункт 1 - читайте договор.
Пункт 2 - если что-то не понимаете, лучше пусть прочитает грамотный сосед.
Пункт 3 - очень внимательно смотрите приложения к договору, изменения и дополнения, подписываемые позже. Особенно тот пункт, где предлагает судится подрядчик.
Пункт 4 - не пожалейте денег на взятку юристу фирмы, чтобы успеть в суд первым.

[nemtyrev]

а у кого есть опыт покупки у субподрядчиков?

[vclever]

Вопрос дилетанта: ЕслиЗастройщи(Инвестор) навязывает мне договор об "участии в инвестиционной деятельности компании", вправе ли я со товарищи требовать приглашения меня на планерки, бюджетные комитеты и пр., могу ли я требовать документацию, вт.ч. бухгалтерскую на контроль, принимать решения по кадрам и субподрядчикам и тд.? Что означает участие в инвестиционной деятельности?